Версия для печати

Вопросы связанные с юридическим оформлением перехода права на недвижимое имущество ? Рубрика: Купля-продажа недвижимости На вопросы отвечает Журавков Николай Вячеславович, руководитель, ведущий юрист компании Foxton-недвижимость. К сожалению на рынке недвижимости не редки случаи когда, после казалось бы успешной покупки или продажи квартиры, от неграмотного оформления документов, или еще хуже от не выяснения юридической чистоты истории приобретаемого жилья , всплывают негативные последствия для покупателя или продавца. Попробуем разобраться, на какие нюансы следует обратить внимание в первую очередь.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Галина 29.12.2013
Здравствуйте Николай Вячеславович. Я с сестрой купила квартиру на этапе строительства. Договор долевого участия оформили на одну сестру.В настоящее время дом сдан в эксплуатацию. как теперь грамотно зарегистрировать право собственности на двоих по 1/2 доли на меня и на сестру ?
С Новым Годом ! Всех благ.

Здравствуйте, Галина. Спасибо. Конечно , оформите по 1/2 доли в праве и все. Если нужна помощь готовы помочь тел. 735565.

Владимир 24.12.2013
Здравствуйте. Могу ли я заключить договор аренды нежилого помещения между физ. лицами на основании ДДУ. Будет ли договор аренды между физ. лицами иметь юридическую силу? Спасибо.

Владимир Здравствуйте, распоряжаться помещением (сдавать его в аренду) может только собственник, собственником помещения Ваш арендодатель станет только тогда, когда будет зарегистрировано его право собственности в ФРС (т.е после получения свидетельства на право собственности). Договор аренды между физическими лицами будет иметь юридическую силу, однако его нужно правильно подготовить, за помощью можете обратиться к нашим юристам тел.400-061 Сергей Владимирович.

Ирина 21.12.2013
Добрый день! Купили квартиру в новостройке на стадии цоколя по ДДУ с использованием средств маткапитала. Квартиру еще не принимали и в собственность не оформили. Появилась возможность путем продажи этой квартиры и добавления денег купить существенно большую площадь. Соответственно улучшить условия для детей. Какой риск, что сделку признают недействительной? Может ли ПФР инициировать проверку и выйти в суд с иском о признании сделки недействительной? Были ли подобные случаи в Иркутске? Спасибо.

Здравствуйте, сначала необходимо зарегистрировать эту квартиру в ФРС (оформить в собственность) Только потом, через органы опеки (получив разрешение) перепродать и купить другую квартиру. Более подробную консультацию бесплатно получите по телефону 73-55-65 Шамиль.

Кирилл 19.12.2013
Добрый день Николай!
Есть намерение купить квартиру в Таунхаусе. Расскажите какие документы я могу потребовать у застройщика, чтобы быть уверенным что я смогу туда заселиться и прописаться? И как определить к какому району будет прописка, если таунхаус находится не далеко от города? Спасибо

Здравствуйте, если речь идет о покупке квартиры от застройщика, то самый полный список документов такой:
1. Учредительные документы застройщика (устав, учредительный договор);
2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4. Бухгалтерская отчетность за последний период;
5. о разрешении на строительство;
6. о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
7. о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации;
8. о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
9. Документы на землю (свидетельство о регистрации права, минимум).
10. проектную документацию;
11. заключение государственной экспертизы проектной документации;
12. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома.
13. Разрешение на строительство.
14. о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
15. об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

По поводу прописки можно узнать в местной администрации.

Валентина 17.12.2013
Здравствуйте, могу ли я вернуть свои вложенные деньги на долевое строительство Сан Вале и как. Дело в том , что я заключала договор с Богуславским, но на сегодня руководство сменилось. нас дольщиков никак не информировав о изменениях, складывается мнение, что нас просто обманули проконсультируйте пожалуйста, как мне быть, мне 62 года . судиться у меня не хватит здоровья. а эти деньги-это все что у меня есть, пожалели бы хоть пенсионеров. неужели нет ничего святого у людей?

Здравствуйте, конечно нужны основания для расторжения ДДУ. Вопросы защиты прав дольщика в каждой ситуации сугубо индивидуальны.Наши юристы имеют такую практику. Советую Вам подойти на бесплатную консультацию, запись по тел. 400-061 или 73-55-65, адрес: ул.Поленова 1 а , офис 513 (5 этаж).

Олеся 17.12.2013
Добрый день!
Над моей квартирой чердак, как его забрать в собственность?

Здравствуйте, если чердак является пространственно обособленной частью здания, то можно. Узнать это можно в БТИ г.Иркутска. Собрав необходимый пакет документов, обратиться в зависимости от ситуации в ФРС, Администрацию или суд. С удовольствием поможем Вам в решении этой задачи. Наши тел. 400-061, 735565.

Олеся 16.12.2013
Здравствуйте, Николай Вячеславович. Понравилась квартира, хочц купить, договорились о стоимости с собственником по телефону, показывала квартиру якобы свекровь собственника. Сам собственник (все со слов) живет на севере и предлагает сделку по ген.доверенности на мужа. Процесс передачи денег только на их счет, об использования банковской ячейки отказываются. Стоит ли вообще соглашаться на сделку по доверенности? Как лучше всего поступить в данном случае? Спасибо.

Спасибо за вопрос, Олеся. Продажа квартиры по доверенности обычная практика на рынке в Иркутске, расчет на счет продавца до подачи документов так же привычнее и чаще встречается в сопровождении сделок купли-продажи нашей компанией. Однако сделать необходимо все правильно ( вносителем средств на счет продавца в ордере должен быть указан покупатель). Закажите сопровождение сделки у нас, за минимальное вознаграждение или бесплатно проконсультируйтесь по тел. 73-55-65 Шамиль Рахимзянович.

Екатерина 06.12.2013
Подскажите, пожалуйста, могу ли я расчитаться с юридическим лицом по договору купли - продажи в наличной форме.

Здравствуйте, конечно можно, в ответ кассовый и товарный чек к договору, иногда без кассового. Если есть необходимость, закажите у нас сопровождение сделки, недорого тел.73-55-65

Лариса 03.12.2013
Добрый день, Николай! Мой вопрос похож на вопрос Милы от 26.11.2013.
1. Какие правовые последствия покупки жилья с использованием мат. капитала, и не выделенными долями на несовершеннолетних (нотариальное обязательство есть), могут быть, кроме признания сделки недействительной. В ПФ сказали, что менять объект в нотариальном обязательстве нельзя
2. Возможен ли такой вариант: собственники (родители) не будут оформлять доли на детей в объекте, на который писали нотариальное обязательство, и продают его, а будут оформлять доли на детей в объекте, который они будут приобретать взамен в другом регионе

Здравствуйте, Лариса. Законодатель определил использование мат.капитала на покупку конкретного жилья, под которое ПФР перечислил средства продавцу. Замену объекта после расчетов не предусмотрел. Однако ситуацию можно решить так: Сейчас по обязательству выделяете детям долю, потом через органы опеки продаете и покупаете другое жилье. Поможем с удовольствием решить Ваш вопрос , тел. 73-55-65 Шамиль Рахимзянович

Ольга 02.12.2013
Николай, разрешите еще вопрос. Человек заключил с некой строительной организацией договор подряда на строительство индивидуального жилого дома. В договоре вроде бы прописано все - сроки, обязательства, указана сумма, внесенная заказчиком. Но человек волнуется, является ли такой договор юридическим документом в случае, если подрядчик окажется недобросовестным? Спасибо.

Здравствуйте. Конечно это гражданско-правовой договор, он имеет юридическую силу. Если вам станет понятно что подрядчик срывает сроки или строит не качественно, сразу обращайтесь к юристу, не тяните.
Получить бесплатную консультацию Вы можете у наших юристов, если будет необходимо поддержим Вас в суде, за небольшое вознаграждение.

Ольга 02.12.2013
Николай, здравствуйте! Семья с ребенком 7 лет желает улучшить свои жилищные условия: продать 1-комнатную квартиру, и купить 2-комнатную. Органы опеки не разрешают продать квартиру, т.к. прописать ребенка на время продажи, выписав его из квартиры, у них некуда. Замкнутый круг. Как можно поступить в данном случае? Спасибо.

Здравствуйте, обычная ситуация, скорее всего вы друг друга не поняли. Для получения разрешения Вам необходимо сначала подобрать будущее жилье для ребенка, закрепится предварительным договором купли-продажи, после этого с документами по обоим квартирам собственники идут в опеку и пишут заявление, срок рассмотрения 14 дней. Не все так сложно как кажется.

Если Вам необходима помощь в получении разрешения, обратитесь за помощью к нашим юристам 73-55-65 Шамиль Рахмизянович, за небольшое вознаграждение мы поможем Вам.

Мила 26.11.2013
Здравствуйте! Какую опасность таят в себе сделки с материнским капиталом? В каких случаях могут заставить вернуть материнский капитал в государственную казну? Заранее спасибо!

Здравствуйте, напомню, что такое « материнский капитал» - это государственная субсидия, на получение которой имеет право каждая семья, у кого родился второй или третий ребенок после 01.01.2007 года. В 2013 году эта сумма составила 408 960 рублей.

Закон РФ № 256-ФЗ « О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», вступил в силу с 01.01.2007.

Эти денежные средства являются целевыми, их можно потратить, в том числе на улучшение жилищных условий – на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или долевое участие в строительстве жилья. Такие взаиморасчеты происходят безналичным путем. Но, только при обязательном выполнении условий:

Жилое помещение должно быть оформлено в общедолевую собственность родителей и детей, размер долей родители вправе устанавливать самостоятельно.

Вот именно это условие не всегда выполняется родителями:

1. При участии в долевом строительстве выделить доли членам семьи можно только после оформления квартиры в собственность, значит, на этом этапе выделить долю детям невозможно.
2. При покупке жилья в ипотеку банки не разрешают включать в собственность детей, так как боятся, что в будущем не смогут реализовать квартиру без участия Органов опеки и попечительства. Банки не хотят себе проблем.

Выход из положения имеется, Пенсионный фонд все равно выделяет средства «материнского капитала» на покупку жилья в двух вышеназванных случаях, но при этом требует предоставить нотариально удостоверенное Обязательство родителей выделить долю ребенку в будущем, не позднее 6 месяцев после погашения ипотеки или оформления жилья в собственность при долевом строительстве.

Такое Обязательство родители предоставляют, но потом не всегда его выполняют, не торопятся выделять доли детям, мотивируя это тем, что « зачем вводить детей на собственность, все равно мы будем эту квартиру продавать, зачем с Органами опеки заморачиваться».

В этом действии или бездействии родителей таится опасность для покупателей в будущем лишиться жилья или для родителей, могут через суд заставить материнский капитал вернуть в государственную казну.
Материнский (семейный) капитал.

В суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли, или выросшие дети. А также могут обратиться любые участники сделки, например, реальный случай, продавец квартиры не получил денежные средства из личных средств покупателя в качестве доплаты до полной стоимости квартиры и подал в суд на расторжение сделки. Скорее всего сделка будет расторгнута, а « материнский капитал» заставят вернут государству, без права получения вновь.

Обязанность риэлторов – информировать и предупредить своих клиентов о возможных последствиях противоправных действий. А, защищая интересы своих клиентов-покупателей, необходимо тщательно проверять историю квартир. Что именно проверять?

1. Если в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности не все члены семьи перечислены, а в семье имеются дети после 2007 года рождения, то надо провести дополнительную проверку
2. Надо запросить в ПФР справку об остатке средств «материнского капитала», из которой будет видно, потрачен маткапитал или нет.
3. Юристы не советуют, также, покупать квартиру по договору уступки права требования в долевом строительстве, если было участие материнского капитала в приобретении, ясно что доли не выделили и не выделят.
4. Много случаев обналичивания МК через быстрые покупки-продажи жилья, без выделения долей, надо отслеживать наличие маткапитала в этих сделках.

Светлана 26.11.2013
Николай еще вопрос: в чем разница оформления документов купли-продажи у нотариуса и в агенстве недвижимости? Какие риски может нести сделка, оформленная без участия профессионалов?

Нотариус лишь заверит договор купли -продажи взяв процент от суммы сделки. Необходимости заверять договор у нотариуса нет, так как переход права состоится только после регистрации такового в ФРС. Плюсы заключения договора у нотариуса тоже есть. Так как сложно потом будет сказать одно из сторон о том, что она не понимала сущности сделки или какого-либо из пунктов договора. Ведь нотариус разъясняет под роспись каждое слово.

Риски по сделке самые настоящие, размеры убытков могут превышать даже сумму сделки. Всегда пользуйтесь услугами профессионалов и помните о том ,что "Скупой платит дважды"

Светлана 26.11.2013
Здравствуйте Николай. Можно ли заселиться в квартиру и делать ремонт на стадии предварительного договора? Если да, какие документы надо составить?

Здравствуйте, собственником жилья Вы станете только после гос.регистрации основного договора. По этому даже если стороны в предварительном договоре договорились о том, что покупатель заезжает в квартиру и начинает производить улучшения, всегда существует риск потерять и деньги и потраченное время. Советую так поступать только в том случае, если Вы на 100 % уверена в успешности сделки.

Настя 26.11.2013
Должен ли новый собственник платить долги по квартплате от старого хозяина???

При покупки жилья необходимо проверить в УК наличие задолженности по квартплате. Сегодня это сделать легко можно через оператора Сбербанка. Если же УК просит оплатить долг по квартплате оставшийся от предыдущего собственника, следует им письменно ответить, что Вы не должны оплачивать долг в этом случае. Если же УК не прекратит списывать за ваш счет долг, следует обратиться к юристу. Всегда готовы более подробно Вас проконсультировать тел. 73-55-65, 400-061.

Наталья 26.11.2013
Здравствуйте, Николай. Юридическая чистота недвижимости - как проверить?

Здравствуйте, есть несколько сторон, которые необходимо проверить. Наличие арестов- ФРС, наличие прописанных и история квартиры -Паспортный стол, наличие перепланировок- БТИ и т.д. Снова повторюсь, никогда ни в коем случае, как бы ни уверял Вас продавец или покупатель, не занимайтесь оформление покупки жилья без участия специалиста. Рады будем помочь, консультация наших юристов бесплатно тел. 400-061, 62-00-94

Анна 26.11.2013
Здравствуйте! Имеет ли право управляющая компания сообщать моему работодателю о моей задолженности по квартплате?

Здравствуйте, отношения между управляющей компанией и собственниками жилого помещения - частно-правовые, т.е. основываются на договоре и никакого отношения к этим отношениям Ваш работодатель не имеет, даже сообщать о задолженности по квартплате Вашему работодателю. Советую внимательно прочитать указанный Выше договор и если Вы захотите, напишите заявление в местную Администрацию с требованием о проверке законнности действий управляющей компании, поскольку управляющая компания как правило таких полномочий не имеет в соответствии с договором, а тем более в соответствии действующим законодательством. Далее обеспечьте им штраф по ст.13.11 КОАП РФ через прокуратуру и Роскомнадзор.

Елизавета 26.11.2013
Николай, подскажите как оформить квартиру?

Если под оформлением квартиры Вы имеете ввиду приватизацию или куплю-продажу, то я советую Вам обратиться за помощью к юристам или в АН. Так как в случае экономии средств на оплату услуг юриста ,Вы как покупатель рискуете потерять в разы больше. Покупка автомобиля то, серьезная сделка, а тут на кону квартира. Если нужна помощь, консультация нашего юриста бесплатно тел. 73-55-65, 400-061

Илья 26.11.2013
Здравствуйте, я хочу купить квартиру но я не разбираюсь в документах. Могу ли я эту процедуру полностью доверить агентству недвижимости или лучше нанять юриста? спасибо.

Здравствуйте, самое главное, чтоб ответственный за сделку человек имел юридическое образование и опыт. А будет он работать в Агентстве недвижимости или в Юридической компании, Адвокатском кабинете, не имеет значения.

Виктория 24.11.2013
Вправе ли покупатель потребовать у продавца справку из психдиспансера?

Здравствуйте. Если есть сомнения, необходимо потребовать данную справку незамедлительно. Для того чтобы убедиться в дееспособности продавца. В моей практике был случай, когда четыре покупателя ,по очереди приобретая комнату в малосемейном общежитии, без участия специалистов рынка недвижимости, оставили продавцу по 50-150 т.р задатка. После обнаружения данной ситуации, выяснилось, что у продавца так называемая "Желтая справочка". Разумеется ни каким решением суда они не вернули свои деньги.

Будьте внимательны,даже наличие водительского удостоверения у продавца не является 100 % гарантией того, что он дееспособен на сегодняшний момент.

В любой ситуации мы рады сопроводить Вашу покупку недвижимости. Консультация наших специалистов бесплатно 400-061, 73-55-65

Светлана 24.11.2013
Здравствуйте, Николай. На что необходимо обратить внимание, если в свидетельстве на право собственности основанием является решение суда?

Здравствуйте, хороший вопрос, спасибо. Если Вы видите что документом основанием является решение суда, сразу необходимо внимательно изучить само решение.
Если к примеру в решении идет речь о принятии недвижимости в дар, то необходимо помнить , что дарение можно отменить в некоторых случаях:
Статья 578 ГК РФ устанавливает четыре основания:
— совершение одаряемым покушения на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов семьи или близких родственников дарителя либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений;
— обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую не имущественную ценность, таким образом, что это создает угрозу ее безвозвратной утраты;
— совершение индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом сделки в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествующих объявлению такого лица несостоятельным (банкротом);
— включение в договор между дарителем и одаряемым условия, что подаренная вещь перейдет обратно в собственность дарителя, если он переживет одаряемого.

Так например если речь идет о приватизации жилья по суду, о признании права на самовольное строение или что либо другое. Во всех случаях необходимо разобраться, заочно было вынесено решение или стороны принимали участие в судебном процессе. Сохранено ли право на обжалование решения суда у сторон. и т.д.
Вообщем нюансов в каждой конкретной ситуации довольно много. По этому, если вы решили приобретать жилье, а в документах основания указано решение суда, помнив что решение суда можно обжаловать, сразу покажите документы опытному адвокату или юристу. Помните, одна неверно прочитанная запятая может стоить покупателю всей сделки. "Казнить, нельзя помиловать!" Если есть конкретная ситуация, юристы нашей компании готовы бесплатно изучить документы, тел. 400-061, или 73-55-65

Ирина 23.11.2013
КАК УПРОСТИТЬ ПРОЦЕСС РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

Здравствуйте Ирина,спасибо за вопрос.
На сегодняшний день процедура регистрации права собственности на недвижимость итак упрощена по отношению например к 2008 году. Сегодня регистрационная служба принимает документы по принципу "единого окна". Так например стало возможным поставить объект на кадастровый учет одновременно с переходом права собственности. Конечно и действующую систему можно и нужно совершенствовать, на эту тему можно дискутировать бесконечно.
Если возникают трудности с регистрацией права на недвижимость, советую обратиться к опытным специалистам Иркутских агентств недвижимости за помощью, как правила на сегодняшний день многие из них работают "под ключ". А это значит, что Вам не придется задумываться о том, как упростить процесс регистрации права собственности на недвижимость.
Если у Вас есть более конкретный вопрос , по конкретной ситуации, я с удовольствием помогу Вам разобраться.
Консультация бесплатно по тел. 62-00-94.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.