Версия для печати

Управление многоквартирными жилыми домами Рубрика: Управление многоквартирными жилыми домами На вопросы отвечает Константин Маркелов, Профессиональный управляющий в сфере жилищного хозяйства. Основы управления многоквартирным домом. Как выбрать способ управления домом? Управление управляющими организациями. За что и как платят собственники? Коммунальные услуги, Нормативы, Тарифы, Ответственность. На эти и многие другие вопросы готов ответить Константин Маркелов.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Наталия 14.06.2014
Добрый день!
Подскажите, с какого времени управляющие компании начнут принимать для расчетов за тепло показания индивидуальных приборов учета тепла? Счетчик установлен к квартире компанией-застройщиком, УК опломбирован. УК эти показания в расчет пока не берет, при перерасчете по итогам года сделали корректировку по общедомовому счетчику.

Здравствуйте, Наташа!

Я уже отвечал здесь на подобный вопрос. Дело в том, что в Постановлении № 354 не прописана формула расчета отопления в домах, часть квартир в которых оборудована индивидуальными приборами тепла. Если приборов вообще нет, то все понятно, начисляется с учетом показаний общедомового. Если приборы установлены во всех квартирах, тоже понятно – всем по индивидуальным приборам, разницу всем по квадратным метрам. А вот если часть квартир оборудована, часть – нет, то нет и понимания, как быть. Возможно, ваша ситуация связана с этим, не знаю. Для начала хотелось бы выяснить, что ваша управляющая организация говорит по этому поводу. Соберитесь подъездом, пригласите представителей УК, задайте этот вопрос. Отдельного жителя могут проигнорить, весь подъезд вряд ли.

Ольга 14.06.2014
Доброго дня! Подскажите, пожалуйста, сейчас идет повсеместное отключение то горячей, то холодной воды по городу. Нормально ли, когда отключают горячую воду, то из крана с горячей водой бежит вода, не горячая, чуть теплая. Я так понимаю, что счетчики будут наматывать все равно. Скажите, чья эта проблема?

Здравствуйте, Ольга!

Ответ на Ваш вопрос Вы можете найти в Постановлении Правительства РФ № 354 от 6.05.2011 г., а именно в приложении 1. Там указаны требования к качеству коммунальных услуг, в том числе допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальной услуги и допустимые отклонения качества услуги. Кроме того, там же прописана ответственность исполнителя за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Исполнителем для вас будет управляющая или ресурсоснабжающая организация в зависимости от способа управления вашим домом.

Анна 11.06.2014
Добрый день.
Живем с мужем в новостройке на воду и электричество стоят счетчики, платим по фактическому расходу сдавая показания в УК. Счетчики не опломбированы УК, так получилось - сначала денег не было, потом забылось. Летом переехали жить на дачу, соответственно показания почти нулевые. Может-ли УК насчитать нам потребление по нормативу и по какому, если мы прописаны у моей мамы?

Добрый день, Анна!
Если управляющая организация принимает показания, и начисляет оплату по факту, то так оно и будет независимо от того, проживаете вы в квартире, или нет. Я бы рекомендовал вам ежемесячно подавать нулевые показания и тогда вообще вопросов не будет, могут отправить контролера, проверят, если есть сомнения. Если вы показания подавать не будете, тогда есть вероятность, что начислят по среднему расходу с последующим перерасчетом. По поводу опломбировки: пломба нужна не вам, она нужна УК для контроля. Опломбировка по закону (ПП РФ 354 п. 81.9) осуществляется бесплатно. Подайте в УК заявку на опломбировку, пусть опломбируют, если это нужно управляющей организации. Подробно эта процедура расписана в том же Постановлении, п. 31, п. 81. По поводу вашей прописки также можете не беспокоиться. В том случае, если счетчики установлены, нет разницы, сколько человек прописано, сколько проживает, один или сто, оплата производится по факту потребления, определенному по показаниям приборов.

крюков вячеслав 09.06.2014
кто выступает гарантом строительства

Этот вопрос вам лучше задать в Службу государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области. тел. 70-33-50, это их специализация.

Андрей 09.06.2014
Здравствуйте. Без проведения собрания и согласия членов тсж, с разрешения председателя, на фасаде дома рекламное агентство разместило рекламу. Могут ли несколько членов тсж, без проведения собрания, заставить председателя убрать рекламу? Доход от рекламы скорей всего идёт в карман председателя.

Добрый день, Андрей!
А если не согласится? Бить будете?
По сути произошел самозахват части общего имущества и неважно, кто его совершил, председатель или премьер-министр. Чтобы устранить нарушение, решение общего собрания не требуется. Но проблема в том, что если нарушитель откажется добровольно устранить нарушение, у вас мало рычагов влияния на ситуацию. Из цивилизованных только суд. Один или несколько собственников вполне могут подать исковое заявление. Другое дело, что ситуация сподвигает вас задуматься, нужен ли вам такой председатель. Если даже он этот доход направляет на благое дело, это не дает ему права игнорировать мнение общества.

Елена 09.06.2014
Здравствуйте. В статье "Содержание жилья" имеется пункт "Вывоз ТБО и крупногабаритного мусора – согласно графика.". Поясните, пожалуйста, какие ТБО вывозит УК в счет стоимости платы за содержание жилья, и чем они отличаются от вывоза тбо, по договору с автохозяйством, которое идет отдельной строкой в квитанции. Спасибо

Здравствуйте, Елена!
Этот вопрос вам надо бы задать своей управляющей организации. Если есть совет дома, пусть проверит, по каким договорам и за какие суммы производится вывоз ТБО специализированной организацией. Затем умножьте цифры за вывоз ТБО в отдельной строке и в составе статьи "Содержание" на общую площадь всех квартир в вашем доме, получите начисляемые вам суммы. Сопоставьте две эти величины и все будет видно, кто вывозит, что вывозит и зачем. Если нет совета дома, не беда, любой собственник может запросить эту информацию. Можете собрать встречу собственников, пригласить представителя УК и задать все ваши вопросы.

Мария 07.06.2014
Здравствуйте! Я председатель с 1.11.13г в МКД - непосредственное управление, установлены ОДПУ: ГВС,ХВС,3 прибора эл.энерг. (дом 9эт).1) расход по квартирам,2) хоз.нужды 3)лифт. Начисления производятся РСО С 1.08.13г идут начисления ОДН по эл.энг. За 3месяца - 08,09,10 2013г по показаниям предыдущей УК МКД израсходовано эл.энг. 386524квт. за период 11,12,2013г.,01,02,03,04,05 2014г - 7 месяцев 103241квт. При начислении ОДН по эл.энрг превышают расход по квартирам в . 5-6раз.Однажды случайно в руки попали платежные документы по начислению всего дома. просчитала: акт показаний ОДПУ хоз.нужды - 1200квт, выставлено к оплате собственникам 8600квт. На неоднократные запросы в Энг.сбыт пояснения - сьемные квартиры. Акты по данным квартирам подписанные собственниками о количестве проживающих предоставлены в сентябре 2013г, К сведению не принимаются. Платежные документы не понятны: каждый месяц разное количество поживающих, разная площадь МКД разное количество квартир (в доме их 36 проживает98 человек). , не принимается к перерассчету данные о количестве зарегисрированных предоставленных УК в РСО.Вопрос 1) Возможно ли рассчитать ОДН 354пост. ф.12 когда в МКД установлены 3 прибора учета эл.энергии которые фиксирут расход, но нет прибора который показывает сколько всего поступило эл.энергии? Расходы по эл.энергии по эксплуатации циркуляционного насоса установленного Водоканалом могут быть исключены из ОДН?

Здравствуйте, Мария!
В непосредственном управлении общедомовое потребление нормативами не ограничено. В качестве показаний общедомового прибора принимается сумма показаний всех трех счетчиков. От этой сумы и производится расчет по формуле 12. Таким образом ОДН считается не только от показаний ОДПУ на хоз. нужды. Лифт ведь тоже электроэнергию потребляет и она не бесплатна. Кроме того, существует разница между суммарными показаниями всех квартир и ОДПУ, учитывающим потребление в квартирах. К примеру, жители предоставили показаний на 1000 кВт, а ОДПУ показал 2000 кВт. В этом случае разница - 1000 кВт будет распределена на ОДН. Все эти данные должны быть отражены в ваших квитанциях, и все должно быть понятно.
Электроэнергия, потребленная насосом, также включается в ОДН. Я не вижу причин, по которым эта электроэнергия могла бы быть исключенной из общедомового потребления. По поводу ответов на обращения. Письменно требуйте от руководства Энергосбыта всё, что положено по закону. На ваши запросы вам обязаны предоставить ответ в установленный законом срок.

надежда 06.06.2014
Добрый день!
Вопрос, возможно, не совсем касается указанных тем, но надеюсь, что Вы что-то посоветуете.
Проживаем в новостройке УКС, сразу заметили, что в квартире стоит гул. Сначала нам говорили, что это строительный, позже выяснили, что гудит насос отопления. Жить не возможно. в УК сказали: отопление отключат и гул прекратится!!! Супер!!! а как жить зимой будем пока никого не волнует.
Не подскажете, что можно сделать в таком случае. Заранее благодарю за ответ

Здравствуйте!
Такой же вопрос был в предыдущей конференции. Гарантированного рецепта от этой беды так и не нашлось. Пишите жалобы во все контролирующие органы, до которых дотянетесь: Роспотребнадзор, жилстройнадзор, прокуратура, и, главное, доставайте УКС и свою УК до полного посинения. Не давайте о себе забывать. Проблема еще и в том, что шум вылазит в отопительный сезон, когда его нет и бороться не с чем.

Ольга 06.06.2014
Добрый день! Проживаю в новостройке! Все счетчики, кроме теплового (который шел уже бонусом к квартире), опломбированы. Тепловой счетчик пока так и стоит, я плачу я по среднему показателю. УК все тянут этот вопрос, хотя я знаю, что в других новостройках этот вопрос уже решен, жильцы снимают показания спокойно, ук принимают. Скажите как быть в такой ситуации, как повлиять на ук, чтобы не тянули время?

Добрый день, Ольга! Порядок ввода приборов учета в эксплуатацию регулируется Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г. , пункты 31, 81 с изменениями, внесенными Постановлением от 19 сентября 2013 г. № 824. В Постановлении все действия изложены достаточно подробно. Подайте в УК заявку на ввод прибора в эксплуатацию, требуйте выполнения, ссылаясь на требования постановления. В этом проблем вообще не будет. Загвоздка в другом: для того, чтобы Вам начисляли оплату по счетчику, необходимо, чтобы тепловые счетчики были установлены и приняты в эксплуатацию во всех квартирах. При этом не забывайте, что оплачивать Вы будете не только показания своего счетчика, но и свою долю общедомового потребления.

Андрей 06.06.2014
Добрый день, Константин!

Подскажите, пожалуйста, кто, на каких основаниях и как выбирает управляющую организацию? Ситуация следующая: в новостройке все собственники выбрали УК, заключили с ней договор. Теперь выясняется, что проходил какой то тендер и его выиграла другая УК. Зачем нам, собственникам, которые уже выбрали сами себе УК нужна другая организация? Заранее спасибо за ответ.

День добрый, Андрей!
Наслышан о вашем случае. Выбор УК в новостройке осуществляется в соответствии со ст. 161 ЖК РФ:
13. В течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса…
14. До заключения договора управления многоквартирным домом … по результатам открытого конкурса, управление осуществляется застройщиком, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Эти изменения вступили в силу в 2011 году, но только в последнее время районные администрации стали объявлять конкурсы на управление новостройками. Как они проводятся – отдельная история, которая еще получит свою оценку. Применительно к вашему случаю, можно отметить разное отношение администрации к разным УК. К примеру, одна до объявления конкурса приносит протокол решения общего собрания, ей говорят, что дольщики не имеют права голосовать, и можете утереться своим протоколом. В итоге конкурс объявляется и на нем побеждает другая УК, которая… ну, в-общем, всегда побеждает. Другой пример: объявляется конкурс, несколько УК подают документы, а конкурс отменяется на том основании, что… собственники сами выбрали УК и предоставили протокол. Такие фокусы, одним собственникам в новостройке можно самим выбирать УК, а другим нет. Ярлыки навешивать ни на кого не буду, выводы делайте сами. Про ваш случай что можно сказать? Если вы все сами выбрали свою УК, заключили с ней договоры, планируете с ней сотрудничать и защищать свои права, то навязанной со стороны управляющей организации лучше добровольно отказаться от своих намерений. По ЖК вы обязаны заключить с ней договор, но не заключили. Какая за это ответственность? Никакой.

Варя 04.06.2014
Здравствуйте! Приняли квартиру в новостройке. Наступила весна-дожди-побежала крыша (у нас последний этаж). Дом на гарантии. Приходили с управляющей компании и сделали вывод, что это брак застройщика. Как быть в данной ситуации? Какие наши действия? Кто и в какие сроки должен устранить проблему с про течкой крыши?

Здравствуйте! Я могу сказать, в какие сроки должна устранить такую неисправность управляющая организация, но у вас не тот случай. Обратитесь в Службу государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, вопрос их компетенции. ул. Дзержинского, 36 "а" тел.: 70-33-50

Ольга 04.06.2014
Какие нормы (периодичность проведения) санитарной уборки мест общего пользования, относящихся к нежилым помещениям, расположенным на 1-2 этажах жилого многоквартирного дома.

В соответствии с п. 4.8.14 Постановления Госстроя от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" должна быть обеспечена регулярная уборка: обметание окон, подоконников, отопительных приборов - не реже 1 раза в 5 дней; стены - не менее 2 раз в месяц; мытье - не реже 1 раза в месяц;
По факту уборка производится с периодичностью, утвержденной общим собранием собственников и включенной в размер оплаты за содержание общего имущества. В одних домах собственники вовсе отказываются от уборки в целях экономии, в других принимают решение о ежедневной влажной уборке, соглашаясь с дополнительными затратами.

Приоритет 03.06.2014
Как Вы лично относитесь к заключению договоров собственниками МД на прямую с поставщиками КУ ,т.е собственник получает отдельно квитанции от ВКХ ( х/вода, водоотведение) , Иркутскэнерго ( Г/вода , отопление, освещение) , а так же за жилищные услуги( управление, содержание, ремонт) ? Ваше видение на этот счет ? Перспективы этого вопроса в Иркутске.....

Ответ на этот вопрос зависит от того, с какой точки зрения посмотреть, ведь я являюсь как управленцем, так и собственником жилья. В свою очередь собственники жилья делятся на более или менее информированных. Полагаю, каждая из этих категорий ответит на этот вопрос по-разному. Как управленец я всегда был за прямые договоры и расчеты, ведь для управляющей организации, если она работает открыто, прозрачно и без разного рода злоупотреблений, связанных с вольным обращением с «коммунальными» деньгами, начисление и сбор оплаты за коммунальные ресурсы кроме проблем и дополнительных издержек ничего не приносит. Это законодательно навязанная обуза, которую в свое время взвалили на управленцев для того, чтобы вывести из под угрозы банкротства ресурсоснабжающие организации. Однако тем самым эти риски были переложены на управленцев. Многие считают, что управляющие организации – лишние посредники между конечными потребителями и ресурсоснабжающими организациями, но не все знают, что такое «посредничество» для УК убыточно по сути. И подавляющее большинство банкротств УК, так или иначе, связано с «коммунальными» платежами, вернее неплатежами. В последнее время и без того негативную ситуацию дополнили убытки, связанные со сверхнормативными ОДН. Так что в этом случае всегда стоял на позиции «кесарю – кесарево, а слесарю – слесарево».
Если смотреть на ситуацию с точки зрения обычного, не особо информированного собственника жилья, ситуация выглядит иначе. Зачем мне, как простому жителю, заключать несколько договоров, морочить себе голову вопросами оплаты нескольким поставщикам, если можно без проблем заключить один договор управления с УК и оплачивать всё по одной квитанции. Да и претензии по любому вопросу можно предъявить в один адрес. А все эти сверхнормативные ОДН, взаимоотношения УК с РСО, долги УК, её возможное банкротство и прочее меня если и волнуют, то в последнюю очередь.
Есть еще продвинутые собственники жилья, которые понимают, что долги банкротов отразятся на размере тарифов следующего года, что сверхнормативные ОДН в любом случае будут оплачены из их кармана и т. д. Они понимают, что договорные отношения с УК удобней, а прямые договоры и расчеты с РСО – разумней. Поэтому, наверное, однозначного ответа на этот вопрос для них нет.
Надо сказать, что законодательно варианты заключения прямых договоров «Потребитель (собственник жилья) – РСО» ограничены. Заключение таких договоров возможно только при выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом. У этого способа есть немало недостатков для собственников, поэтому, полагаю, что внедрение системы прямых расчетов в Иркутске неизбежно, но, если не будет соответствующих изменений в законодательстве, я не возьмусь предположить, насколько затянется этот процесс по времени.
Многие путают понятия "прямые расчеты" и "прямые договоры". Уточняю: прямые расчеты с РСО могут осуществляться по агентским договорам, через РКЦ, либо по решению общего собрания собственников, однако заключение прямых договоров возможно только при выборе соответствующего способа управления.

Людмила Ивановна 02.06.2014
Управлением Федеральной службы по надзору по обращению жильцов проведена внеплановая документарная проверка ТСЖ "Конкордия" по Бульвару 30 летия Победы д.17 Д -выявлены нарушения платы за содержание и ремонт помещения. Обман лично меня ( кв.48 ) за период с октября 2013г - март 2014г - составил - 1299 руб. А таких квартир в доме - 160.

Привожу выдержку из ответа на жалобу; -ТСЖ "Конкордия" с октября 2013 по март "014 г. выставляло без правовых оснований жильцам плату за содержание и ремонт жилого помещения в увеличенном размере, тем самым нарушило порядок ценообразования, установленный законодательством и допустило обман потребителя. Управлением установлено.что в размер платы за содержание и ремонт жилого помещения включена плата за электроэнергию местобщего пользования по показаниям общедомовых приборов учёта, что противоречит нормам действующего законодательств.

1. Как мне вернуть свои 1299 руб? потребленной электроэнергии личного электро счётчика
2. Как оплачивается расход электроэнергии мест общего пользования - у меня сумма оплаты зависит от потреблённой электроэнергии личного квартирного прибора учёта
СПАСИБО !!!

Добрый день, Людмила Ивановна!
1. Насколько я понимаю, возвращать Вам нужно не «потребленную электроэнергию личного счетчика», а необоснованные начисления в части содержания общего имущества. Это разные вещи. Но не об этом речь. В вашем случае жилинспекция должна предъявить ТСЖ предписание об устранении нарушений. Если ТСЖ предписание не выполняет и нарушения не устраняет, то жилинспекция направляет материалы в прокуратуру. В свою очередь прокуратура направляет запрос об исполнении предписания жилинспекции в ТСЖ, в случае отсутствия реакции и в этом случае, прокуратура обращается в суд. Если жилинспекция, проведя проверку, дальнейших действий не предпринимает, то Вы сами можете обратиться в прокуратуру с жалобой на бездействие жилинспекции. Есть еще один вариант – с результатами проверки жилинспекции Вы можете выйти в суд с иском к ТСЖ.
2. Электроснабжение мест общего пользования, или общедомовое потребление, начисляется в соответствии с формулой № 12 Приложения № 2 к Постановлению Правительства РФ № 354 от 6.05.2011 г. в крайней редакции. При этом надо учитывать, что общедомовое потребление не может быть выше установленного норматива.

Роман 30.05.2014
Добрый день,Константин!
У меня несколько вопросов:
1) подскажите пожалуйста если УК не выполняла свои обязанности: по уборке дома, согласно утвержденного ею же графика (первый раз реальная уборка была проведена через 4 месяца), а также включала в расчётный лист несуществующие мероприятия, то как можно принудить их исключить из расчёта (какими правовыми нормами оперировать в претензии)?
2) При существующей системе отопления (общедомовой прибор на входе и индивидуальные приборы на каждой батарее) УК отказывается принимать показания индивидуальных приборов учета, и выставляет тариф 19,44 руб/м2, никак его не мотивируя. Какими нормативными актами регулируется расчёт индивидуального потребления тепла и как доказать УК, что она обязана учитывать данные показания?
3) Если в принятой квартире производится ремонт, то за какие услуги и в каком размере необходимо оплачивать? какие максимальные тарифы, принятые в г. Иркутске?
4) С какого момента человек является владельцем квартиры и обязан оплачивать УК её услуги (с момента получения свидетельства о гос.регистрации, с момента принятия по акту, с момента прописки и т.д.)?

Здравствуйте, Роман!
Давайте по порядку.

1) Для решения этого вопроса Вам следует обратить внимание на положения Постановления Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.
Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Название длинное, но само за себя говорит. Однако есть проблемка. Как вы теперь докажете, что уборка четыре месяца не производилась? Если есть подтверждающие документы, акты, фиксирующие факты нарушений, тогда проще. Но я подозреваю, что этого нет. Как быть в этом случае, мне трудно сказать, получаются как бы голословные обвинения. Вернуть деньги за приписанные работы, в случае отказа УК, можно через суд. В любом случае речь идет о нарушениях договорных обязательств, что является основанием для смены управляющей организации. Я бы посмотрел в этом направлении. Рекомендую вам также выбрать совет дома, который бы выстраивал отношения с вашей управляющей организацией и контролировал исполнение условий договора управления.

2) Все расчеты за коммунальные услуги регулируются Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г. В вашем случае надо смотреть приложение № 2 п. 3(1) формула 3.1
Неисполнение действующего законодательства – прокуратура вам в помощь. Проверят, если действительно есть нарушения, заставят устранить.
Подробнее о расчетах по индивидуальным приборам учета тепла я писал в прошлой конференции.

3) Если квартира передана Вам застройщиком по передаточному акту, то оплата производится Вами по полной программе: содержание и ремонт, коммунальные услуги. Живете Вы в квартире, или только делаете ремонт, разницы нет. Если Вы не проживаете, то при предоставлении подтверждающих документов Вам производится перерасчет по воде и водоотведению в случае, если нет индивидуальных счетчиков. Если счетчики установлены, то перерасчет не производится, это представляется логичным, т. к. если отсутствуешь, то счетчик ничего и не накрутит. Все, что начисляется на общую площадь (отопление, содержание, ремонт), подлежит оплате независимо от того, проживаете ли Вы в помещении.
Тарифы на коммунальные ресурсы: тепло, вода, электроэнергия устанавливаются уполномоченными органами власти, размер оплаты за содержание и ремонт общего имущества утверждается общим собранием собственников помещений в доме.
На сегодняшний день:
Тепло - 986,16 руб./гКл
Вода холодная - 9,83 руб./куб. м.
Вода горячая - 70,57 руб./куб. м.
Водоотведение (канализация) - 9,85 руб./куб. м.
Электроэнергия - 82 коп./кВт час
Содержание и ремонт везде по разному, никаких ограничений и пределов нет.

4) Ответ вытекает из предыдущего:
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. (Ст. 153, п. 2 ЖК РФ)

Марина 29.05.2014
Здравствуйте! УК выставила счет на оплату коммунальных услуг. В данной квитанции помимо графы "Содержание жилья" указана графа "Услуга управления". Насколько я знаю согласно ст.154 ЖК РФ, данная услуга должна входить в Содержание жилья или я ошибаюсь??? Также тариф на содержание жилья выставлен в размере 18-82, а тариф по услуге управления - 4,09 руб. Никакое собрание собственников жилья не проводилось, тарифы не обсуждались. Подскажите, пожалуйста, данные тарифы обоснованны?? Где можно посмотреть , какой потолок у тарифов по конкретно этим графам?

Здравствуйте, Марина!
Не столь уж важно, входит ли строчка «управление» в содержание, или не входит, от перемены мест слагаемых сумма не меняется. Кто-то считает, что расшифровка строки «содержание жилья» делает начисления более прозрачными, кто-то так не считает, но особого криминала я здесь не вижу. Бывают и покруче преступления. В ЖК написано, что включает в себя «плата за жилое помещение», но нигде нет запрета на расшифровку таких начислений. Одни расшифровывают строку потому, что устали отвечать на вопрос о том, что входит в содержание, другие – для того, что бы создать иллюзию, что цена на содержание ниже. Откуда взялись ваши тарифы, я, к сожалению, не знаю. Так же, как не знаю, откуда у вас появилась управляющая организация. Может быть, администрация вам УК по конкурсу выбрала, тогда утверждения размера оплаты с вашей стороны не требуется. Может, собрание утвердило, а Вы на нем просто не присутствовали. Письменно запросите в УК основания для начисления оплаты за содержание и ремонт. Вам должны предоставить протокол решения вашего общего собрания, утвердившего размер оплаты. Далее по обстановке. Считаете, что протокол подделан, обращайтесь в суд, оспаривайте. Срок исковой давности в этом случае – 6 месяцев. Никакого потолка у размера оплаты по содержанию и ремонту нет, какой тариф примет общее собрание, такой и будет. При этом нельзя забывать две вещи:
1) Плата за жилое помещение устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (п. 1 ст. 156 ЖК)
2) Размер платы определяется на общем собрании с учетом предложений управляющей организации (п. 7 ст. 156 ЖК)
Лично я считаю, что нормы, по которым размер платы устанавливается общим собранием, не состоятельны даже в теории.

Сергей 29.05.2014
Константин, добрый день!
Подскажите, должен ли застройщик провести текущий ремонт в подъезде новостройки после определенного периода за свой счет? т.е. за период заезда жильцов подъезд приходит в негодность. Так ремонт должен делать застройщик в рамках предоставленных гарантий или уже ремонт должны оплачивать жильцы через управляющую компанию
Спасибо за ответ.

Добрый день, Сергей!
Застройщик построил дом и передал его вам, как дольщикам по акту. Здесь надо отметить одну очень важную деталь, которую одни не знают, другие забывают. Дело в том, что подписывая акт, Вы принимаете не только свою квартиру, но и принадлежащую Вам часть общего имущества – подвала, чердака, крыши, подъезда и т. д. Но общее имущество в натуре не выделяется, то есть нельзя сказать, что конкретная часть фасада, или отдельный вентиль в подвале - ваш, это некая виртуальная величина, поэтому Вы, подписывая акт, принимаете как бы всё общее имущество. Если, допустим, вас не устраивает ремонт подъезда, то Вы вправе предъявить застройщику претензии и не подписывать акт до полного устранения недостатков не только по своей квартире, но и по всему общему имуществу. Если вы все подписали акты, то тем самым вы приняли не только квартиры, но и общее имущество и согласились с тем, что недостатков нет. Таким образом, застройщик подъезд вам передал и на момент приемки он был в порядке. Если вы сами нанесли своему общему имуществу ущерб, то и возмещать его вы должны за свой счет. В этом плане ваше общее имущество не отличается от любого другого товара, скажем, холодильника или телевизора. Другое дело, если выявились скрытые дефекты, допущенные по вине застройщика, тогда можно предъявлять претензии. Для сведения: нормативная периодичность ремонта подъездов – 1 раз в 5 лет.

Антон 29.05.2014
Добрый день.
можно задам несколько вопросов.
1. Хотим поставить шлагбаум у въезда во двор, как нам это сделать максимально законно, какие согласования необходимо получить, стоит ли вообще это делать с точки зрения закона?
2. У нас дом находится в управлении управляющей компании "Восточное управление ЖКС" на общем собрании приняли решение о необходимости оформления земли под домом и придомовй территории (двор, детская площадка) в собственность дома, с чего нам начать, как правильно выстроить нам наши действия?

Спасибо

Добрый день, Антон!

Если земельный участок в собственность не оформлен, то он хоть и является придомовой территорией, но это земля общего пользования и по закону ограничивать доступ на него шлагбаумом вы не можете. Попытаться установить, конечно, можете, но до первой жалобы в контролирующие органы. Поэтому надо оформлять земельный участок в общедолевую собственность. Я бы не хотел вводить вас в заблуждение относительно ваших действий по оформлению земли, там есть свои нюансы по межеванию, могу порекомендовать для начала выбрать представителя для совершения действий по оформлению. Если вы проводили собрание, то возможно уже выбрали. Как уж вы с ним договоритесь, это на ваше усмотрение. Затем ваш представитель идет в КУМИ, Поленова, 1 (тел. 520-070), получает консультацию и действует в соответствии с инструкциями. А то я скажу одно, чиновники другое и будете вы меня вспоминать нехорошими словами.
По поводу шлагбаума могу еще сообщить, что само по себе это устройство существовать вряд ли сможет. Шлагбаум надо охранять, иначе его попросту разграбят или сломают. Поэтому шлагбаум хорош только в комплексе с другими охранными средствами, лучшее из которых – круглосуточная охрана территории, по минимуму – видеонаблюдение. Я вас ни за что не агитирую, просто предупреждаю, чтобы знали о возможных перспективах установки одинокого шлагбаума.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.