Версия для печати

Управление многоквартирными жилыми домами Рубрика: Управление многоквартирными жилыми домами На вопросы отвечает Константин Маркелов, Профессиональный управляющий в сфере жилищного хозяйства. Лицензирование управляющих компаний. Обязательные взносы на капитальный ремонт. Основы управления многоквартирным домом. Как выбрать способ управления домом? Управление управляющими организациями. За что и как платят собственники? Коммунальные услуги, Нормативы, Тарифы, Ответственность.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Клавдия 14.06.2015
Дом введен 2012. сОЗДАЛИ СВОЕ тсж. кОЛЛЕКТИВНО РЕШАЕМ ВСЕ ВОПРОСЫ ПО РАСХОДУ СРЕДСВ.у НАС ЕСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ НЕ ПЛАТИТЬ ВЗНОС НА КАП.РЕМОНТ. и КАК ЭТО ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ.

Добрый день, Клавдия!
Судя по вопросу, решение об открытии специального счета ваше ТСЖ не принимало, и вы по умолчанию попали в «общий котел», т. е. должны оплачивать на общий счет регионального оператора. В этом случае возможности просто отказаться от уплаты взносов у вас по закону нет. Региональный оператор будет пытаться взыскивать с вас взносы всеми доступными ему способами, предусмотренными действующим законодательством. Идут разговоры о том, чтобы освободить новостройки от уплаты взносов, то ли в течение 3-х, то ли 5 лет, но пока все это разговоры. Кроме того, уже появляется судебная практика, пример по ссылке http://www.gcourts.ru/case/23610987 следите за развитием событий. Я бы порекомендовал вам все-таки принять решение об открытии спец. счета, кто знает, как оно в дальнейшем повернется.

борис 13.06.2015
мы произвели ремонт в коридоре за свой счет почему управляющая компания отказывается оплачивать за проделаную работу . текуший ремонт делать они не собирались

Здравствуйте, Борис!
Все взаимоотношения должны быть предварительно согласованы, в особенности это касается финансовой стороны вопроса. Управляющая организация обследует ваше общее имущество, выдает свои рекомендации по приоритетности проведения ремонтных работ, вы своим общим собранием утверждаете перечень работ и соразмерную оплату за эти работы. Так должно быть, но на деле зачастую получается иначе. К примеру, управляющая организация видит, что нужно менять трубы в подвале, а жители считают, что надо отремонтировать подъезд. Однако, если отремонтировать подъезд, трубы порвет, и весь ремонт подъезда может пойти насмарку. Да и вообще, собственники жилья не стремятся собирать собрание и что-то решать, в результате, применяется некий достаточно условный размер оплаты за содержание и ремонт, зачастую не отражающий экономики содержания и ремонта. Допустим, вы оплачиваете за текущий ремонт 3 рубля с квадратного метра. В вашем подъезде 1000 кв. метров общей расчетной площади, таким образом, вашему подъезду начисляется 3 000 руб. в месяц, 36 000 руб. в год. Учитывая уровень собираемости платежей, реально собирается меньше. Вы самостоятельно решили частично отремонтировать крышу, стоимостью 300 000 руб. Собрали деньги, сделали ремонт и пришли в УК с требованием вернуть потраченные вами средства. Однако чтобы вернуть вам эту сумму, УК должна минимум 10 лет собирать деньги, при этом в течение этих десяти лет больше вообще никаких ремонтов не производить.
Надо сказать, что ремонт подъезда это не самые большие затраты при обслуживании дома, многоквартирный дом требует постоянного внимания и постоянных затрат, даже если вы этого и не замечаете. Таким образом, ремонт самостоятельно, конечно, можно производить, но все вопросы предварительно должны быть урегулированы с управляющей организацией, и приняты решением общего собрания.

Алена 09.06.2015
Добрый день, Константин! Хотелось бы узнать, кому в г. Иркутске можно пожаловаться на работу УК так, чтобы был результат по не качественному ремонту , по стенам еще больше пошел грибок .

Добрый день, Алена!
Я бы для начала выяснил причину появления грибка, вентиляция, промокание, промерзание стен и т. д., чтобы устранять причины, а не последствия. Обратиться можете в службу государственного жилищного надзора Иркутской области, ул. Дзержинского, 36, 3-й этаж. Тел.: 70-33-50; 70-33-41, была горячая линия: четверг с 14.00 до 17.00; тел.: 70-33-42, теперь не знаю, работает ли, попробуйте. Если сами не помогут, то, надеюсь, уточнят, куда обратиться.

Людмила 01.06.2015
Добрый день!

Наш дом, расположенный по адресу, ул. Ядринцева, 23/2 (район бывшего ИВАИУ), неоднократно переходил от одной управляющей компании к другой. И вот теперь опять на повестке дня - вопрос о выборе новой управляющей компании, да еще и в сжатые сроки. Можете ли Вы дать совет в плане выбора надежной управляющей компании для меня и моих соседей?
Спасибо.

Здравствуйте, Людмила!

ТСЖ в нескольких рядом стоящих домах, я так понимаю, не рассматриваете? Я бы в этом направлении поразмышлял. Но дело ваше, не настаиваю, конечно. Задача перед вами стоит серьезная, по сути, вы сегодня определяетесь, как будете жить дальше. Давать какие-то советы о выборе конкретной управляющей организации – дело неблагодарное, ведь недовольные найдутся всегда, каким бы не был управдом. В вашем случае, думаю, будет лучше объединиться в поиске с соседними домами, создать инициативную группу заинтересованных людей, напишите объявления, пригласите жителей в инициативную группу по выбору УК, соберитесь, и решайте этот вопрос сообща. Думаю, это вы и сами знаете. Понятно, что собственникам рядом стоящих домов нанимать отдельных управленцев не совсем целесообразно и эффективно, да и управленцам малоинтересны отдельно стоящие небольшие дома, слишком высокие издержки, которые, в конечном итоге отразятся либо на величине квартплаты, либо на качестве обслуживания. По отзывам друзей, знакомых выберите несколько УК, в городе их достаточно, разошлите им предложения. Ниже я приведу некоторые критерии отбора УК, на основании которых вы можете составить свой перечень вопросов к претендентам. Получив ответы на вопросы, вы сможете составить какое-то первоначальное представление о той, или иной УК. Может быть, кто-то отсеется или откажется сразу, кого-то ваше предложение не заинтересует. Мое убедительное пожелание: не выбирайте по цене. Обещание золотых гор по сходной цене – любимый прием мошенников всех мастей. К сожалению, наши не избалованные доходами граждане, охотно на это покупаются, со всеми вытекающими последствиями и втекающими проблемами.

Некоторые критерии выбора

Организационная состоятельность:
• cроки существования компании;
• cостав учредителей компании;
• размер уставного фонда компании;
• cведения о финансово-экономическом состоянии компании;
• месторасположение офиса;
• состав штатного расписания компании.
Опыт деятельности по управлению домами:
• длительность работы компании на рынке жилищно-коммунальных услуг;
• наличие отзывов и рекомендаций о деятельности УК;
• опыт участия в конкурсах на управление жилищным фондом;
• взаимоотношения с городской и районной администрациями, жилищной
службой.
Жилищный фонд, находящийся в управлении компании:
• наличие данных об объеме жилищного фонда, которым управляет данная УК;
• наличие адресных и контактных данных о домах, которые находятся в управлении компании;
• полнота обладания информацией о доме;
• наличие экономического анализа ситуации в доме;
• представление о составе собственников и видах помещений;
• четкое представление о проблемах дома, способах их решения;
• система взаимодействия с поставщиками ресурсов;
• наличие конкретных предложений по начальному этапу управления домом;
• сведения о размерах будущих платежей собственников (тарифная политика).
Уровень документальной готовности к управлению домом:
• наличие типового договора с собственниками;
• наличие перечня обязательных работ и услуг;
• наличие перечня дополнительных работ и услуг.
Кадровый состав компании:
• опыт и квалификационные возможности персонала компании;
• наличие и численность состава технического персонала для выполнения работ в
доме;
• соотношение численности офисного и технического персонала.
Открытость и прозрачность компании:
• готовность предоставить сведения о домах, которые находятся в управлении компании;
• готовность предоставить сведения о финансовом положении, учредителях компании и учредительных документах;
• сведения о размере планируемого вознаграждения УК и их обоснованность;
• степень документального подтверждения предоставляемых сведений.
Доступность для собственников:
• наличие предварительного контакта с собственниками, с инициативной группой;
• степень удаленности офиса от объекта управления;
• наличие диспетчера.
Качество реагирования на запросы собственников:
• готовность к контактам с инициативной группой и отдельными собственниками;
• готовность к ведению переговоров по совершенствованию договора и приложений к нему;
• готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником.
Видение перспектив развития дома:
• предложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории;
• предложения по экономии энергоресурсов.

Согласен с тем, что непросто определиться с выбором, руководствуясь таким списком. Но сформировать определенный круг вопросов к компании, претендующей на управление вашим домом, руководствуясь этим перечнем, будет проще, нежели постигать науку выбора управленцев исключительно на собственных ошибках и разочарованиях. Ну а положительные ответы на поставленные вопросы если и не дадут гарантии профессионализма и порядочности управляющей компании, то какое-то первоначальное мнение сформировать вполне способны.

Отобрав несколько претендентов, пригласите их всех на общее собрание, пусть соберутся все собственники и зададут вопросы лично представителям каждой организации, сформировав окончательное решение. После чего пусть каждый голосует за того, кто ему больше понравился.

Если сами вы с выбором не определитесь, трагедии не будет, администрация выберет вам управдома по конкурсу. Но лучше все-таки, конечно, самим определиться.

Ольга 31.05.2015
Добрый день!
Константин, извините если вопрос не по теме. Возник спорный момент с бухгалтером ТСЖ, по следующему вопросу: Имеет ли право ТСЖ на УСН использовать льготный тариф по взносам в ПФР 20%, при отсутствии доходов (учитывая только поступления от жителей, которые считает целевыми) или же применять льготный тариф можно лишь приняв все поступления на доходы?
Спасибо.

Добрый день! Извиняюсь, немного не мой вопрос. Переадресовал соответствующим специалистам, как получу ответ, опубликую.

ирина 30.05.2015
Добрый день.
Еще вопрос. По УК "Исток" оказывается требование по представлению документа о проживании получено от
лицензирующего органа. Теперь такая проблема,УК требует предоставление показание на каждае 25 число тек.месяца.Если показания отсутствуют или без изменений, начисляют потребление по нормативу на одного человека.На вопрос какой может быть норматив если никто не проживают, говорят у нас программа по начислению услуг , и программа автоматически начисляет норматив,но потом когда податите показания мы уменьшим сумму к оплате.Как поступить в данной ситуации?

Добрый день!
Честно говоря, я с удивлением узнаю, что лицензирующий орган требует предоставить такие вещи. У нас лицензии-то выдали только месяц назад, и в стандарты раскрытия информации, являющиеся основным условием для выдачи лицензии, эта информация ну уж никак не входит. Пусть ваш Исток покажет запрос или предписание, если Вам так уж необходимо докопаться до истины. Я бы не предоставлял, еще раз повторяю, это не имеет смысла. Счетчик есть? Есть. Все, товарищи, берите показания и начисляйте. А живет там кто, или нет, это уже значения не имеет. Насчет предоставления показаний. Надо сказать, что обязанности по ежемесячному предоставлению показаний на сегодняшний день нет. Я с этим не согласен, но это так. В 354-м постановлении прописан алгоритм начисления оплаты при отсутствии показаний. Приведу все-таки цитату с небольшими сокращениями:
59. Плата за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом … помещении за расчетный период, определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, определенного по показаниям индивидуального … прибора учета за период не менее 6 месяцев …, а если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев, - то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев … в следующих случаях и за указанные расчетные периоды:

б) в случае непредставления потребителем показаний индивидуального ..прибора учета за расчетный период в сроки, установленные настоящими Правилами, или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, или решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, - начиная с расчетного периода, за который потребителем не представлены показания прибора учета до расчетного периода (включительно), за который потребитель представил исполнителю показания прибора учета, но не более 6 расчетных периодов подряд;

Несколько запутано, и для УК проблематично. Поэтому при отсутствии показаний проще начислять по нормативу с последующим перерасчетом при получении показаний. Так раньше все программы были настроены, да и теперь так во многих случаях, включая, видимо, и Ваш. Вот только я категорически не согласен с тем, что начисления по нормативу производятся по предоставлению нулевых показаний. Если показания вообще не вносятся в программу, тогда да, начисляется по нормативу. Но если программа видит показания, любые, нулевые в том числе, то по нормативу потребления она начислять не должна.
Как Вам поступить? Есть, как минимум, два варианта. Не подавая показаний, получать платежки с начислениями по нормативу, оплачивать их полностью, или высчитывая начисления за воду и водоотведения, это уже на Ваше усмотрение. Затем, когда Вы показания подадите, все начисленная за воду скорректируются. В итоге лишнего начислено не будет. Криминала я здесь не вижу. Либо подавать показания ежемесячно. Ну пусть они будут не нулевые, если такая у Истока капризная программа. Подавайте показания с расходом 1 литр каждый месяц и вообще никаких проблем. В том, чтобы 1 раз в месяц записать цифры, позвонить и передать, я никакой сложности не усматриваю. Если Вас больше устраивает вариант, предписанный постановлением, то выдержки я Вам привел.

Антон 28.05.2015
Здравствуйте.
Хотим собирать взносы на кап.ремонт на счет дома. Какова процедура его открытия и ведения, а главное расходования этих средств. Дом стоит на кап ремонт в 2029 году, но уже назрел вопрос о ремонте крыши, который не терпит 2029 года, а собираемых стредств хватает что бы отремонтировать 1/6 часть крыши.

Здравствуйте, Антон!
Что ни говори, веселое у нас правительство, хорошие шутки пишут. В 2030 году ремонт домов, которые уже лет 10 лишних на земле стоят.
По существу. Сразу оговорюсь, что не считаю целесообразным цитировать здесь законы, много места займет, да и малочитаемо, поэтому отвечу схематично. Для того, чтобы открыть спецсчет, собственникам вашего дома необходимо инициировать и провести общее собрание, приняв соответствующее решение. Имейте в виду, что собрание должно быть проведено с соблюдением всех предусмотренных жилищным законодательством процедур. Если протокол решения собрания будет оформлен с нарушениями, в открытии спецсчета вам вполне могут отказать, и придется все переделывать. Порядок проведения собрания определен статьями 45 – 48 ЖК, но лучше изучить опыт проведения собраний в интернете, всяких методичек навалом. Особенности проведения собрания именно по вопросам открытия спецсчета, в частности вопросы, включаемые в повестку, Вы можете посмотреть в ЖК, статья 170. Также есть методички в сети. Отмечу, что когда мы открывали спецсчет в своем доме, то не включили в повестку вопрос о том, кто будет вести счет, начислять и собирать оплату. На этом основании нам едва не отказали, хотя в законе таких требований нет. Глава 16 ЖК раскрывает особенности формирования фонда капремонта на спецсчете, совершение операций по счету, в общем все, что Вас интересует. Кроме того, посмотрите региональный закон. Полагаю, что в данный момент вы оплачиваете взносы на капремонт в общий котел, на счет регионального оператора. Так вот, когда начнете читать ЖК, с удивлением обнаружите, что если вы все-таки откроете спецсчет, то ваше решение вступит в силу только через два года. Поэтому не тяните, чем раньше начнете, тем раньше отремонтируете крышу. Удачи Вам!

Ольга 27.05.2015
И еще пара вопросов если можно.
Может ли УК или ТСЖ ограничивать подачу коммунальных услуг неплательщикам (электроснабжение, заглушки на водоотведение и пр)?
Можно ли вывешивать в подъездах информацию о должниках без указания фамилий, только номер квартиры и сумма долга?
Что нужно сделать чтобы начать применять пени? (Проголосовать на общем собрании ТСЖ, внести данный пункт в договор)?
Обязано ли ТСЖ заключать договора на обслуживание с жителями голосовавшими против? Некоторые жители ТСЖ считают, что отсутствие договора освобождает их от оплаты коммунальных услуг и услуг по содержанию жилья и текущему ремонту.
Надо ли прописывать коммунальные услуги в таком договоре, ведь ТСЖ (как собственно и УК) их не предоставляют

И если можно поделитесь способами борьбы с неплательщиками и ссылочкой на образец договора с ТСЖ
Спасибо!

Можно, отчего же не можно? Давайте по порядку. Ограничивать предоставление коммунальных услуг можно, и даже нужно, но только необходимо соблюдать порядок уведомлений. Процедура прописана в постановлении 354, о котором я уже упоминал. В частности в п. 32 говорится: исполнитель имеет право приостанавливать или ограничивать подачу потребителю коммунальных ресурсов в порядке, установленном настоящими правилами. Порядок прописан в п. 117. Если Вы занимаетесь управлением, то Постановление 354 надо хотя бы просмотреть. Пригодится. Заглушки на канализацию - действенный метод, но есть один недостаток, некоторые рукастые неплательщики выбивают заглушки. Однако инженерная мысль на месте не стоит, и уже появляются антивандальные заглушки, которые самостоятельно выбить проблематично. А в целом неплохо действует, установка бесплатно, снятие от 3 до 7 тысяч. За счет должника, естественно. И все довольны.
Позорные списки по такой схеме можете размещать. На некоторых забывчивых действует. Только их срывают быстро, придется постоянно обновлять. Вместе со списками полезно клеить стикеры на двери квартиры, тоже неплохо смотрятся в комплексе мероприятий.
Пени начисляются в силу закона, ЖК РФ Ст. 155 п. 14: Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Никаких дополнительных действий для того, чтобы начать начислять пени, не требуется, начисляйте, не стесняйтесь. Только есть один нюанс, чтобы начислять пени, вы должны выполнить свои обязанности по закону: выставлять платежки вовремя, не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. В этом ничего критичного нет, вполне реально. А то как вы будете начислять пени с 11 числа, если платежки выставляете 12-го?
Если платежки по каким-то причинам вовремя выставлять не получается, тогда в договоре с лицами, не являющимися членами ТСЖ, можно прописать более позднюю дату начала начисления пени, но таких нюансов много, все здесь не раскроешь.
ТСЖ заключает договоры не с теми, кто голосовал против создания ТСЖ, их голоса, если они в меньшинстве, роли уже не играют, ТСЖ уже создано и те, кто был против, уже ничего не изменят. Вопрос в другом. Как известно, членство в ТСЖ возникает не у тех, кто голосовал за создание ТСЖ, а на основании заявления о вступлении в ТСЖ (ЖК Ст. 143 п. 1). Так вот, с членами ТСЖ никакие договоры не заключаются, отношения строятся на основании членства, а вот с теми, кто в ТСЖ не вступил, т. е. с лицами, не являющимися членами ТСЖ, договоры заключаются. Один договор на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества, второй – о предоставлении коммунальных услуг. Отсутствие таких договоров никого ни от чего не освобождает. Вы ведь не создаете гражданам препятствий в заключении договора? При этом вы не можете заставить человека заключить договор, да и нужен он больше не ТСЖ, а потребителю. Оплату вы ему начислите в силу закона без вариантов, и он обязан оплачивать, а без договора у него просто не будет прав. Так что не стесняйтесь, начисляйте, не будет платить, применяйте все возможные методы воздействия.
С чего Вы взяли, что УК и ТСЖ не предоставляют коммунальные услуги? На сегодняшний день именно ТСЖ и УК являются исполнителями коммунальных услуг, закупая коммунальные ресурсы у РСО. Никаких изменений в этом плане не было. Или Вы хотите сказать, что каждый житель вашего дома заключил договор с Водоканалом на водоснабжение и Энергосбытом на теплоснабжение? Я, к примеру, в этом сомневаюсь.
Борьба с должниками это отдельная история. Об этом творческом процессе можно много говорить. Рекомендую приобрести в Продалите мою книжку «Жилищное хозяйство. Управление и самоуправление», еще несколько штук должно остаться. Там этому вопросу большая глава посвящена. И примерные образцы договоров есть. Да и в интернете договоров полно должно быть, воспользуйтесь поиском.

Ольга 27.05.2015
Добрый день!
Зачастую в квартирах не оборудованных приборами учета проживает больше человек, чем прописано. Имеет ли право ТСЖ или УК начислять за водоснабжение и водоотведение по нормативу на всех проживающих, а не только на прописанных? На какую норму закона можно сослаться? Как это правильно оформить?

Здравствуйте, Ольга!
ТСЖ и УК, являясь исполнителями коммунальных услуг, не только имеют право, но и должны начислять оплату за водоснабжение и водоотведение на количество постоянно и временно проживающих в квартирах, не оборудованных индивидуальными счетчиками.
Это следует из формулы № 4 Приложения № 2 Постановления правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г.
Кроме того, в соответствии с п. 32 "е" (1) этого же постановления исполнитель имеет право устанавливать количество граждан, проживающих в квартире, не оборудованной индивидуальным счетчиком, и составлять акт об установлении количества таких граждан.

ирина 27.05.2015
УК"Исток" Ссылаясь на проведенную проверку просит предоставить документ,подтверждающий факт не проживания в квартире.Я как собственник прописана и проживаю в другом городе,квартира не сдается,показания счетчиков -нет т.е потребления воды -нет,приглашала работника УК они удостоверились в правильности показаний.Паспортный стол не дает справку.Правомерно ли требование УК.

День добрый, Ирина!
Хотелось бы знать, на какую проверку ссылается УК "Исток". И чем конкретно регламентирована их просьба, или требование, уж и не знаю. Дело в том, что их просьба не то, чтобы неправомерна, она просто не имеет смысла. Если бы у Вас не были установлены счетчики и Вы требовали бы перерасчета, тогда понятно, в этом случае Вы должны были бы предоставить документы, подтверждающие факт временного отсутствия. Однако счетчики у Вас установлены, показания Вы предоставляете, и в этом случае для УК нет никакой разницы, никто в квартире не проживает, или проживает 20 человек. Это влияет только на расход воды и, соответственно, на водоотведение. Расход воды у Вас учитывается приборами, все остальное начисляется и оплачивается по площади независимо от количества проживающих. Поэтому, узнайте, что за проверка, и какая, в данном случае, необходимость в предоставлении запрашиваемого документа.

Юлия 25.05.2015
Добрый день, Константин! Хотелось бы узнать, кому в г. Иркутске можно пожаловаться на работу УК так, чтобы был результат?

И Вам хорошего дня, Юля!
Контролеров у нас хоть отбавляй, давайте перечислять:
1. Служба государственного жилищного надзора
2. Прокуратура
3. Муниципальный контроль
4. Общественный контроль
5. СРО
6. Лицензионный контроль
7. Служба по тарифам
8. МЧС (пожарка)
9. Суд
10. Ростехнадзор
11. Роспотребнадзор
12. Совет многоквартирного дома
13. Министерство жилищной политики
и т. д. выбирайте, какой больше нравится, в зависимости от желаемого результата. Только вот я заметил, чем больше контролеров становится, тем больше становится поток жалоб и недовольных.

Ольга 23.05.2015
Добрый день, Константин.
УК "Приморский" раздает квитанции на оплату услуг параллельно с ТСЖ "Академическая 24", 30% жителей оплачивают услуги в управляющую компанию,некоторые из них оплачивают часть услуг в ТСЖ (отопление и горячее водоснабжение), а остальное в УК. Данная ситуация длится полтора года, задолженность жителей превышает 4 млн, ТСЖ не хватает средств на оплату коммунальных услуг, не говоря о ремонтных работах и благоустройстве. За этот период ТСЖ участвовало более чем в 20 судебных заседаниях и 2-х проверках ОБЭП инициированных преспешниками УК, раз за разом доказывая свое право на существование (подлинность листов голосования, кворум на общем собрании и достаточное количество голосов, прозрачность бухгалтерии, порядочность председателя и пр)
Подскажите как нам избавиться от посягательств Управляющей компании?
Как объяснить жителям, что при наличии зарегистрированного по всем правилам ТСЖ, УК не имеет право выставлять квитанции от своего имени и собирать деньги на свой р/счет?
Есть ли возможность переложить на УК часть долгов ТСЖ по коммунальным услугам?

Добрый день, Ольга!
Я немного знаю вашу историю и изначально предполагал, что так оно и будет. Для начала надо разобраться, кто управляет домом по факту. К сожалению, наличие зарегистрированного по всем правилам ТСЖ вовсе не означает, что именно товарищество управляет домом. ТСЖ может быть фиктивным, может случиться так, что собственники, создав ТСЖ, впоследствии решили сменить способ и т. д. Я не говорю, что это ваш случай, просто привожу различные варианты.
Чтобы ответить на Ваш вопрос, нужны некоторые вводные данные: предмет и результаты судебных разбирательств, нужно понимать, с кем заключили договоры ресурсоснабжающие организации, кого поддерживает большинство жителей, смотреть протоколы решений собраний. Если договоры заключены с ТСЖ, то как вы переложите долги по коммунальным услугам на УК? Ведь получается, что она к этим долгам и отношения-то не имеет. Информация о том, что в УК Приморский частично оплачивает 30 процентов жителей, внушает определенный оптимизм. Значит, большинство все-таки поддерживает ТСЖ. Уже проще для вас. Ситуация непростая, и легкого решения не будет, скажу, что многие дома находятся в таком положении уже по три-четыре года. Однако в Вашем случае не все так трагично. Зайдите на сайт Энергосбыта и посмотрите перечень злостных неплательщиков. Увидите там ООО УК «Приморский». Кроме того, информация о долгах Приморского периодически появляется на подъездах домов в мкр. Приморском. Там, по-моему, долгов уже за 50 млн. Таким образом, перспектив долгого существования УК Приморский не просматривается. Ну а пока не стесняйтесь, проявляйте инициативу, идите в суд, оспаривайте протокол УК «Приморский», ускоряйте, форсируйте процесс. Поверьте моему опыту, кроме вас самих, воевать за ТСЖ никто не будет.
Жителям, которые вносят оплату ненадлежащей УК, можно пояснить следующее. Очевидно, что кто-то один из двух управляет домом, начисляет и собирает квартплату незаконно. Таким образом, те, кто ему оплачивает, окажутся в должниках после того, как такой управляющий покинет дом. В этом случае сторонникам несостоявшейся УК придется оплачивать дважды, самостоятельно взыскивая с такой УК внесенную оплату.
Следовало бы сказать о том, что по информации, раскрытой на сайте "реформа ЖКХ", управляющей организацией в вашем доме является ООО УК "Приморский", но решающего значения я бы этому до решения суда не придавал. Однако вам необходимо менять эту ситуацию. Иначе попадете под административку за нарушение стандартов раскрытия информации, а штрафы там совершенно неадекватные. Когда докажете свою правоту, обратитесь в службу госжилнадзора, они обладают соответствующими полномочиями и могут поспособствовать смене управляющего для вашего дома на "реформе ЖКХ".

Мария 22.05.2015
Добрый день, Константин! Подскажите, пожалуйста, насколько законны обязательные взносы на кап.ремонт? Каким законом они регламентируются?

Здравствуйте, Мария!
Порядок внесения взносов на капитальный ремонт регламентируются Федеральным законом РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ...". Этим ФЗ в ЖК был введен раздел № 9 "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в МКД". Также норма установлена Законом Иркутской области от 27 декабря 2013 года № 167-ОЗ "Об организации проведения капремонта общего имущества в МКД на территории Иркутской области". Юристы говорят, что эти законы вступают в противоречие с положениями Гражданского кодекса. Думаю, что суды в ближайшее время определятся, законны требования по уплате взноса, или нет.

Наталья 21.05.2015
Добрый день. Заканчивается договор управления МКД с Управляющей компанией. В новом договоре УК выставила нам тариф по содержанию дома, превышающий действующий на 60% !!!!!!! Согласования с жильцами по тарифу УК не проводилось, жильцы данный тариф подписывать отказываются, на что УК отвечает, что в таком случае она перестанет обслуживать наш дом (узнавала от знакомых, чьи дома находятся под управлением данной УК, что им грозят тем же). Существуют ли предельные нормы на тарифы по содержанию жилья в Иркутске?
Константин, подскажите насколько правомерны действия УК? Что предпринять жильцам в такой ситуации? Заранее благодарна, Наталья.

Добрый день, Наталья!
Не буду вдаваться в особенности жилищного законодательства, скажу только, что собственники могут расторгнуть договор управления в одностороннем порядке в любое время без объяснения причин, а управляющая организация сделать этого не имеет права ни при каких обстоятельствах. Иное дело – прошедшее недавно лицензирование, в процессе которого управляющие организации могли отказаться от управления проблемным жилищным фондом, не включая его в лицензию. Так вот, если ваша УК этой возможностью не воспользовалась, отказаться от обслуживания вашего дома она может попытаться, но вы, в свою очередь, можете через суд принудить ее вернуться. Получится такой брак по принуждению: отношения есть, но счастья и радости не приносят. Надо ли вам это? Не знаю. Выставлять вам тариф самовольно, без решения общего собрания, УК не вправе. В этом случае она просто подставляется. Одна жалоба в прокуратуру, и УК будет вынуждена вернуть вам всю полученную в связи с таким повышением разницу между прежним тарифом и незаконно повышенным. Какой для вас выход из создавшейся ситуации? Если вас устраивает ваша УК, и вы согласны на предлагаемую цену, проводить собрание и принимать решение об установлении размера оплаты, с учетом предложений вашей УК. Если этот вариант не устраивает, то искать другую УК, которая согласится на ваши условия и предлагаемый вами размер оплаты за содержание и ремонт. Либо найти компромисс, повысить оплату, скажем, не на 60, а на 30 процентов. Предельных норм размера оплаты за содержание и ремонт общего имущества нет, это тот случай, когда цена на товар утверждается общим собранием покупателей, в зависимости от их потребностей и возможностей.

Анатолий 19.05.2015
Добрый день, Константин. Хотелось бы узнать технологию перевода квартиры (жилой недвижимости) на первом этаже многоквартирного дома в нежилой фонд (коммерческую недвижимость)? Какие сложности могут возникнуть? И сроки перевода?

Здравствуйте, Анатолий!
Вопрос немного не мой, но попытаюсь что-нибудь прояснить. Порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд прописан в Жилищном кодексе, в главе 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».
Более подробно порядок перевода регламентирован Постановлением администрации г. Иркутска
от 13 апреля 2012 г. N 031-06-719/12 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Принятие документов, а также выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение". В постановлении есть формы необходимых документов.
Всё это в инете есть, но, полагаю, что это Вы знаете. Сложного там ничего нет, берись, и делай. Основная трудность, о которую многие спотыкаются - получение согласия большинства жителей. В перечне необходимых документов этого нет, однако, если при использовании помещения будет задействовано общее имущество, то согласие с Вас потребуют. А в большинстве случаев, общее имущество используется. И вот здесь начинается самое интересное. Многообразие подходов и методов получения такого согласия, противоречивая судебная практика, отношение жителей к подобным переводам, все в одном флаконе. Я не стану в рамках этой конференции писать книжку об особенностях перевода жилого в нежилое, поисковые системы Вам в помощь, тема очень обширная, опыт страдальцев, прошедших этот путь, представлен в достаточной мере. Заняться этим самому, или нанять специалистов, в конечном итоге решать Вам. Могу сказать, что квартиру на первом этаже в доме, где я живу, пытались перевести в нежилое уже трижды. Всякий раз все останавливалось на получении согласия жителей.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.