Версия для печати

Прямые договоры, расчеты собственников с ресурсоснабжающими организациями" и "Общедомовые нужды" Рубрика: Управление многоквартирными жилыми домами На вопросы отвечает Константин Маркелов, профессиональный управляющий в сфере жилищного хозяйства. Управление многоквартирными жилыми домами Лицензирование управляющих компаний. Обязательные взносы на капитальный ремонт. Основы управления многоквартирным домом. Как выбрать способ управления домом? Управление управляющими организациями. За что и как платят собственники? Коммунальные услуги, Нормативы, Тарифы, Ответственность.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Анжелика 14.06.2016
Константин, огромное спасибо за помощь!

Удачи Вам в решении Ваших вопросов! Желаю комфортного и беспроблемного проживания в вашем общем доме!

Анжелика 11.06.2016
Здравствуйте, спасибо за ответ на предыдущий вопрос. Хотелось бы еще с Вами проконсультироваться по поводу лифта - У нас в доме два лифта. Один из них пять месяцев не работал в силу ремонтных работ жильцов, так как дом новый. Но с нас полностью берется оплата за оба лифта с самого начала сдачи дома. Лифт полностью отключен и стал работать только сегодня - 11 июня. УК не делает нам перерасчет сама. Как нам составить правильно заявку на перерасчет, если это возможно? Сколько собственников должны подписать заявку? Спасибо заранее за ответ.

Здравствуйте еще раз!
В Вашем случае нужно напечатать бланки заявлений на имя руководителя УК с требованием произвести перерасчет (в произвольной форме с изложением обстоятельств дела) и дать на подпись соседям, сколько получится, столько и получится, три - пять - десять... достаточно, посвящать этому жизнь, думаю, не стоит. В заявлении укажите на необходимость предоставить ответ в установленный законодательством срок. Здесь нужно учесть, что сроки ответов разные. По запросу информации о сроках, продолжительности, периодичности оказания услуг ответ предоставляется в течение 5 дней (Постановление правительства № 491), а по запросу о перерасчете - 10 дней (Закон о защите прав потребителей).
Если Вы получите письменный отказ в перерасчете, обращайтесь в жилищный надзор, координаты я здесь приводил. К заявлению приложите переписку с УК.
Как вариант, можно обратиться в УК двумя этапами: Первый - запрос о предоставлении информации об отключениях, периодах простоя лифтов, на этот запрос ответ 5 дней. Затем, если УК письменно подтвердит простой лифта - заявление о перерасчете.
Отсутствие письменного ответа в установленные сроки - повод для обращения в прокуратуру.

Владимир 10.06.2016
Добрый день должен ли я платить за лифты если живу на первом этаже

Добрый день, Владимир!

Этот вопрос был в одной из предыдущих конференций, поэтому, чтобы не повторяться, я процитирую ответ:

Вопрос, конечно, понятен. Часто на него приходится отвечать. Мы же все хотим, чтобы всё было по закону, чтобы каждый выполнял свои обязанности. Ну так если по закону, то лифт является общим имуществом, что находит подтверждение в ЖК РФ:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе … лифты, лифтовые и иные шахты …;
Более подробно тема раскрыта в ПП РФ № 491, но там по поводу лифтов ничего нового не сказано, поэтому приводить его я здесь не стану.

Смотрим ЖК дальше:

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

И в завершение:

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Заметим, что нигде нет никаких исключений, нигде не сказано про 1-й этаж, 2-й этаж, что крыша принадлежит собственникам верхних этажей, или подвал – общее имущество нижних этажей.
Поэтому, управляющая организация, начисляя вам, а также офисным помещениям оплату за содержание лифтов, следует требованиям закона. Скажу больше, раньше был метод освобождения двух первых этажей от оплаты за лифт. Собиралось собрание, на котором жители верхних этажей принимали решение распределять между собой дополнительную оплату за своих нижних соседей. Такие случаи реально были. Управляющей организации было по большому счету всё равно, лишь бы общая сумма не менялась. До тех пор, пока прокуратура не стала предъявлять предписания об устранении нарушений законодательства при начислении квартплаты. Проблему я вижу не в попрании принципов справедливости, а в отсутствии разъяснительной работы среди населения со стороны государства. Ведь если бы Вы знали, что придется нести дополнительные затраты, то может быть и не стали бы покупать квартиру на первых этажах дома с лифтом. Выход представляется только в смене квартиры, если это того стоит.
Сам живу на нижнем этаже и лифтом практически не пользуюсь, но таковы правила и приходится им следовать.

Татьяна 09.06.2016
Наш дом сдан в эксплуатацию в декабре 2015 годы.
С самого момента заселения у нас возникла проблема с горячей водой. Чтобы ей воспользоваться нам необходимо пропускать воду в течение 10 минут для того, чтобы она нагрелась. Соответственно возрастает потребление воды и расходы на нее.
В соседних блоксекциях нашего жилого комплекса такой проблемы не стоит. Обращения в управляющую компанию не принесли результата.
Куда нам обратится с этой проблемой? Возможен ли перерасчет потребления воды, так как 10 минут льется холодная, а оплачиваем мы ее как горячую.

Здравствуйте, Татьяна!
Для начала информация для общего сведения:
В процессе оказания вам услуги горячего водоснабжения участвует поставщик горячей воды. Но поскольку у вас есть управляющая организация, с поставщиком услуги вы не имеете прямых отношений. Поставщик должен обеспечить качество услуги, подаваемой до дома, а управляющая организация должна обеспечить качество услуг в доме, она и является исполнителем услуги.

Нормативная температура горячей воды (в точке водоразбора) должна составлять 60 градусов, в соответствии с пунктом 2.4. СанПиН 2.1.4.2496-09 «Гигиенические требования к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения», утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 07.04.2009 г. № 20.

Кроме того, согласно СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий" (пункт 2.2), температура горячей воды должна быть равной:

а) не ниже 60 С - для систем централизованного горячего водоснабжения, присоединяемых к открытым системам теплоснабжения;

б) не ниже 50 С - для систем централизованного горячего водоснабжения, присоединяемых к закрытым системам теплоснабжения;

в) не выше 75 - для всех систем, указанных в подпунктах "а" и "б".

Это о нормативной температуре. Что делать, если температура воды не соответствует нормативу? Ответ на этот вопрос можно получить, ознакомившись с положениями постановления Правительства РФ от 6.05.2011 г. № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". Найдите раздел Х «Порядок установления факта предоставления коммунальных
услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Все подробно расписано, на четырех страницах, которые я здесь цитировать не стану, слишком длинно.
В этом же постановлении в приложении № 1 Вы сможете ознакомиться с требованиями к качеству услуги, продолжительностью перерывов предоставления услуги, отклонениями качества, порядком перерасчета при предоставлении услуги ненадлежащего качества.

При проверке несоответствия качества услуги следует учесть, что в соответствии с вышеприведенным постановлением: «… перед определением температуры горячей воды в точке водоразбора производится слив воды в течение не более 3-х минут…». (п. 5 примечаний к Приложению №1)

Кроме этого, пунктом 7.5 Методических указаний МУК 4.3.2900-11"Измерение температуры горячей воды систем централизованного горячего водоснабжения" (утв. Фед. службой Роспотребнадзор 12 июля 2011 г.) установлено, что при сливе «… Расход воды должен составлять не менее 2 литров в минуту (определяется по времени заполнения мерной емкости)».
Что является причиной несоответствия услуги, не Ваш вопрос, с этим пусть разбираются технические специалисты управляющей организации.
Могу добавить, что существуют счетчики, учитывающие воду температурой ниже 40 градусов, как холодную. Много о них слышал, но сам с ними не сталкивался и в работе их не наблюдал.

Анжелика 08.06.2016
Подскажите, пожалуйста. Новостройка сдана в январе этого года. С первых платежек (в марте) мы узнали, что отопление подключено по "обратке", т.е. нам поступает тепло с использованного отопления от других домов. А еще горячая вода подключена от отопления и мы платим по полной и за отопление (хотя оно не соответствует графику - температура на входе у нас не больше 60) и за воду горячую кроме установленного трафика, еще и как за отопление по потраченным ГКал. Скажите, вся администрация знает о наших проблемах, принято решение о переврезке труб в июне. Но до сих пор, не смотря на отключение отопления, горячая вода оплачивается также. Есть какая-то возможность перерасчета хотя бы горячей воды? Цифры просто обалденные в платежке, УК отказывается за нас бороться...

Здравствуйте, Анжелика!
Надо сказать, что нормы для температуры батарей в квартире не существует. Существуют температурные графики подачи теплоносителя в дом, но они не применяются для расчётов между УК и жителями, поэтому Вам, как потребителю, они не нужны.
Для оценки качества услуги отопления Правилами предоставления коммунальных услуг (постановление № 307, которое в части формул расчёта по-прежнему действует в отношении услуги отопления, а также постановление № 354) предусмотрен следующий основной критерий: обеспечение нормативной температуры воздуха в помещении.
В большинстве случаев, к которым относится и Ваш, данная нормативная температура составляет: не ниже +20 град. С (в угловых комнатах не ниже +22 град. С). Если температура в квартире соответствует этому нормативу, то претензии Вы вряд ли кому-то сможете предъявить. И каким образом запитана система в этом случае не будет иметь значения. В части горячего водоснабжения я дал разъяснение в соседнем вопросе. Рекомендую Вам действовать в том же ключе. Надеюсь, что Ваша ситуация временная и в ближайшем будущем будет исправлена.

Наталья 07.06.2016
ДДУ не имеет регистрации в департаменте недвижимости.Как обезопасить себя от рисков, что твою квартиру не продадут ещё кому-нибудь?

Добрый день, Наталья!
К сожалению, не могу Вам помочь с ответом. Вопрос немного не по адресу, мы занимаемся управлением домами, обслуживанием жилья. Строительство, регистрация не наш профиль. Думаю, Вам лучше обратиться в службу государственного строительного надзора Иркутской области: http://irkobl.ru/sites/stroynadzor/

Людмила 03.06.2016
Добрый день! В марте т.г. президент В.В. Путин подписал закон о переносе новых правил предоставления коммунальных услуг с апреля 2016 года на январь 2017. Поясните, пожалуйста, подпадает или нет мой дом под действие отсрочки. Я проживаю в 12-ти квартирном доме, управляющей компании, обслуживающей дом, нет, из ОДН только расход электричества для лампочек в подъезде. С ноября 2015 г. энергоснабжающая организация, установив общедомовой электросчетчик, применила новый расчет ОДН, плата несоразмерно увеличилась. А также прошу разъяснить, кто обязан проводить работы по выявлению воровства электроэнергии, со слов энергетиков: "Расходы на ОДН увеличились по причине воровства" выявлять нарушителей отказываются.

Здравствуйте, Людмила!
Надо сказать, что действие законов распространяется на всех без исключения. Во всяком случае, так должно быть. И, если какой-то закон принят, то и Ваш дом попадает под его действие. К сожалению, вопреки Вашему утверждению, так называемые ОДН в случае с электроснабжением, это не только расход электричества для лампочек в подъезде. Это разница между показаниями общедомового счетчика и суммарным потреблением электроэнергии всеми помещениями в доме (если есть счетчики, то по их показаниям, если счетчиков нет, то по нормативам потребления). То есть, если общедомовой счетчик показал расход 1000 кВт за месяц, а жители подали показания своих счетчиков в общей сложности на 600 кВт, то 400 кВт будет распределено на ОДН. Очевидно, что если кто-то из ваших соседей пользуется электроэнергией мимо счетчика, т. е. ворует электроэнергию, то общедомовой счетчик этот расход учтет, и он будет распределен на ОДН. Обязанности ресурсоснабжающих организаций (энергетиков) проводить работы по выявлению воровства электроэнергии законом не предусмотрено. Они могут не чаще раза в полгода проверять счетчики, не буду комментировать результативность этой меры. Есть один важный нюанс. Если дом обслуживает управляющая компания, и услуга электроснабжения входит в договор управления, то размер ОДН ограничен нормативом. То есть, даже если в вашем доме расход на ОДН составил 400 кВт, начислить оплату больше установленного норматива, скажем, 50 кВт, Вам не могут. Если же у вас прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией, то на вас распределяется вся разница между показаниями общедомового счетчика и суммарным потреблением электроэнергии всеми помещениями в доме, весь небаланс, в полном объеме.

Мандаринка 02.06.2016
Здравствуйте! Я житель п. Парковый в д. Новолисиха, наш дом обслуживает УК Энергия. Что Вам известно о данной компании?

Добрый день!
Управляющая компания Энергия учреждена в конце 2012 года. Дочерняя компания ПАО «Иркутскэнерго», созданная с целью замещения недобросовестных управляющих организаций, и обслуживания объектов ПАО «Иркутскэнерго». Насколько я знаю, извлечение прибыли от управления жилищным фондом приоритетом для Иркутскэнерго не является. Энергия работает по классической схеме, через подрядчиков, показавшей свою эффективность на практике. Управляет МКД Свердловского (м-н Приморский, Академгородок), Октябрьского районов. В целом показывает динамичное развитие, в скандалах, интригах и прочих правонарушениях не замечена. Из плюсов можно отметить поддержку Иркутскэнерго, опытный, профессиональный коллектив, минусов не больше, чем у прочих других.
Что касается Паркового и ситуации с его управлением, то, к сожалению, в силу различных причин, (ситуация в экономике, ограниченный объем обслуживания, автономность коммунальной инфраструктуры, отдаленность от города и др.) управление Парковым на сегодняшний день с точки зрения управляющих организаций представляет определенные сложности, как в финансовом, так и техническом плане. Поэтому на данном этапе, (заселение, отладка всех систем, обустройство быта), я бы рекомендовал вам выстраивать конструктивное сотрудничество с действующей на сегодняшний день управляющей организацией. Впоследствии никто не мешает вам принять другое решение в зависимости от развития событий.

Ольга 02.06.2016
Здравствуйте, хочу сделать перепланировку в своей квартире, как это может мешать соседям, как правильно это сделать и что будет, если я самовольно изменю что то в квартире?

Здравствуйте, Ольга!
Опять же разъяснений различных нюансов перепланировки в сети множество, если Вы интересуетесь этой темой, ее надо будет изучить глубже, чем по одному ответу в конференции. Если Вас устроит, я могу дать Вам начальные сведения, из которых Вы сможете понять основы процесса. Обратимся к ЖК РФ, выдержки из которого я приведу с сокращениями, чтобы было проще воспринимать текст. Полагаю, что Вы не наниматель по договору соцнайма и не собираетесь перепланировать помещение в памятнике архитектуры, поэтому соответствующие положения из текста убрал:

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки собственник помещения в орган, осуществляющий согласование, представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
2) правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
4) технический паспорт помещения;

3. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов…
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения...
3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Вот, в общем, и все. Ничего особо сложного, все вполне осуществимо. Слышал, что некоторые агентства недвижимости берутся за оформление перепланировки за определенную плату, если не хотите заниматься сами, можно нанять специалистов.
И, в дополнение, пара комментариев от себя:
Если Вы планируете перепланировку с изменением состава общего имущества, например, хотите обустроить отдельный вход с улицы, или проделать проем в ограждающей конструкции, Вам потребуется согласие соседей по дому, оформленное решением общего собрания. Этот документ самый сложный в оформлении, поэтому, при необходимости, начинать надо с него.

В большинстве случаев факт самовольной перепланировки и необходимость ее оформления выявляется при продаже помещения.

Соседям Вы можете помешать в основном только нарушением так называемого «Закона о тишине», принятого в Иркутской области. Этим законом введен запрет на проведение с 21:00 вечера до 8:00 утра строительных, ремонтных, погрузочно-разгрузочных работ, нарушающих тишину и покой жильцов. Исключения составляют аварийные и спасательные работы.

Саша 01.06.2016
Добрый день!
1) Как часто должны вывозить мусор от многоквартирных домов? Если УК не выполняет свои обязательства, куда жаловаться?
2) В новостройке, после того, как жильцы переносили строительные материалы, сломалась плитка на крыльце, кто должен
это исправить?
3) Есть подозрение, что сосед сделал незаконную перепланировку, куда обратиться?

Добрый день, Саша!
1) Периодичность вывоза мусора индивидуальна, зависит от количества проживающих. Для расчета объема накапливаемых ТБО составляется декларация, на основании которой рассчитывается количество контейнеров и периодичность вывоза. По факту параметры должны быть такими, чтобы обеспечить своевременное удаление ТБО с площадки. В большинстве случаев фактическое количество проживающих не соответствует данным, указанным в декларации, коррективы вносятся в процессе эксплуатации МКД. Для одного дома периодичность может быть ежедневной, для другого достаточно двух раз в неделю.
2) Если дом принят в эксплуатацию управляющей организацией, сломанную жителями плитку восстанавливает такая управляющая организация за счет средств жителей.
3) В этом случае следует обратиться в службу государственного жилищного надзора Иркутской области (Дзержинского, 36 тел.: 70-33-46; 70-33-35; 70-33-53)

СЕРГЕЙ 01.06.2016
Здравствуйте! Скажите как выбрать способ управления домом? За что и как платят собственники?

Здравствуйте!
Способ управления многоквартирным домом (МКД) выбирается решением общего собрания собственников помещений в МКД.
В состав квартплаты входят

Коммунальные услуги, в т. ч.:

Холодное водоснабжение
Горячее водоснабжение
Водоотведение (канализация)
Электроснабжение
Газоснабжение
Отопление

Жилищные услуги:

Управление МКД
Содержание общего имущества
Текущий ремонт общего имущества
Капитальный ремонт общего имущества
С января 2017 года вывоз мусора планируется вывести из состава жилищных услуг в состав коммунальных услуг.

Оплата производится с 1 по 10 число месяца, следующего за расчетным на основании платежных документов, выставленных не позднее 1-го числа, если иное не установлено условиями договора управления.

Вопросы очень объемные, в рамках ответа на один вопрос полностью раскрыть эти темы не представляется возможным, если на самом деле хотите получить ответы, уточните, что конкретно интересует.

Сергей 01.06.2016
Здравствуйте! Могут ли собственники квартир многоквартирного дом взносы за капремонт вносить не в Фонд капремонта области, а на отдельный счет дома?

Здравствуйте, Сергей!
Взносы на капремонт вносить на отдельный счет дома не только можно, но и нужно. Для этого необходимо общим собранием собственников помещений в МКД принять решение об открытии специального счета многоквартирного дома. Процедура достаточно замороченная, но если очень захотеть, то реальная. Алгоритм действий расписан в интернете вдоль и поперек. Надо иметь в виду, что в этом случае, по закону, оплаченные вами региональному оператору деньги из общего котла перечисляются на спецсчет через два года после открытия спецсчета. В настоящее время ведутся разговоры о том, чтобы этот срок сократить, но пока это остается на уровне разговоров. Могу добавить, что если на спецсчет оплачивается менее 50 процентов от начисленных сумм, такой спецсчет подлежит закрытию и деньги с него переводятся в общий котел.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.