Версия для печати

Предварительный договор купли-продажи недвижимости Рубрика: Купля-продажа недвижимости На вопросы отвечает Булахтина Наталья Александровна, юрист ООО "ПравоГарант". Заключение предварительного договора купли-продажи стало стандартным этапом риэлтерской практики, предстоящим основной сделке с недвижимостью. Однако положительный опыт подобной работы периодически дает сбой. Однозначно, если Вы впервые столкнулись с подобным договором, или имеете опыт, но оказались на стороне, которая нуждается в защите своих прав, у вас возникают следующие вопросы: Действительно ли данный договор способен обеспечить заключение основной сделки в будущем? И так ли он необходим? На что нужно обратить особое внимание при заключении данного договора? Что делать, если контрагент не выполнит свои обязательства по данному договору? Как защитить свои права, вернуть деньги, возместить убытки? И т. п. Цель данной конференции: помочь избежать вам неприятного опыта и защитить свои права.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Дмитрий 13.12.2011
Здравствуите ,Наталья, у меня такая смтуация,заключили предварительныи договор купли продажи с покупателями,я взял ЗАДАТОК в размере 40тр,буквально через неделю нашел себе подходящии вариант,...такои же договор,я уплатил те деньги в свою якобы будущую квартиру,но тут через несколько дней оказывается что мои покупатели не могут взять ипотеку,и просят отдать деньги,но денег ,сами понимаете у меня пошли к моим продавцам,я поговорил с ними,они мне сказали что извини,но деньги пошли задатком,да и нет их уже давно.А мои покупатели вот возьми и выложи им эти деньги,что мне теперь идти кредит брать что ли?вот по закону я думаю что прав,посоветуите что мне делать,куда обратиться?Заранее благодарен..

Здравствуйте Дмитрий!.
Так как у Вас заключен предварительный договор о продаже вашей квартиры и, в качестве обеспечения исполнения обязательств сторонами, взят задаток, то в случае , если сделка (заключение основного договора) срывается по вине покупателя, вы имеете право оставить задаток у себя, а так же потребовать с покупателя возмещения убытков (в данном случае сумма выплаченного вами задатка по другому договору).

Однако, если в предварительном договоре, есть условие, в соответствии с которым, заключение основного договора поставлено в зависимость от оформления ипотеки покупателем, то будет считаться, что обязательство прекращено в следствии не возможности исполнения. В таком случае, вы обязаны будете вернуть сумму уплаченного вам задатка покупателями.

В любом случае, рекомендую с данным вопросом обратиться за квалифицированной юридической помощью. Вы можете обратиться к нам, с документами, за более подробной консультацией, запись по тел. 20-93-93, консультации бесплатные.
С уважением Наталья.

Словцова Мария 13.12.2011
Здравствуйте,Наталья!
Мы с мужем собираемся купить квартиру в строящемся доме в ЖК "Романовский", нам предложили для оформления предварительный договор купли-продажи, в нем не описываются сроки сдачи промежуточных работ и штрафы при задержке строительства.
Вопросы: 1.Можно ли вносить изменения в предварительный договор купли-продажи самим, или это должен делать юрист?
2. Достаточно ли ПД для оформления сделки при покупке строящегося жилья или необходимо еще что-либо?
Спасибо, очень ждем результата.

Добрый день Мария.
Относительно объекта недвижимости, который фактически не создан, но будет создан в будущем может быть заключен предварительный договор купли-продажи (ПД). В данном договоре действительно не прописываются сроки строительства, и т.п. пункты, характерные для договора долевого участия в строительстве. Однако в нём должен быть указан срок заключения основной сделки (договора купли-продажи), а это значит, что до заключения основной сделки (ОС) право собственности продавца на квартиру должно быть зарегистрировано и, соответственно, дом сдан в эксплуатацию. Пени (штрафы), предусмотренные при задержке строительства, установленные законодательством о долевом участии в строительстве, для данного договора не предусмотрены, однако вы можете воспользоваться стандартной схемой соглашения о задатке, которая, в случае не исполнения обязательств со стороны продавца, позволит Вам получить сумму задатка в двойном размере.
1. Вносить изменения в ПД вы можете по соглашению сторон (Вас и Продавца). Однако заручиться поддержкой юриста желательно, тем более, что используется не стандартная схема реализации строящегося жилья.
2. Следующим этапом после заключения ПД, является заключение основного договор купли-продажи квартиры (после завершения строительства и ввода в эксплуатацию дома). В случае, если возникнут обстоятельства очевидно свидетельствующие, что основной договор не будет заключен вовремя, не забудьте отправить предложение о заключении ОС до истечения соответствующего срока.
С уважением Наталья.

Наталья 12.12.2011
Здравствуйте Наталья!
Я в 2008 г. встала в программу "Соц.развитие села до 2012 г." Живу в поселке, работаю в сельской школе секретарем. Адм-ия в декабре 2008 г. запросила документы в т.ч. ПД на вторичное жильё, которое мы покупаем по этой ипотеке. Мы нашли квартиру, заключили ПД на 950тыс.руб. (обычный без слова "ипотека"). Продавцы потребовали задаток: сначала 10 тыс, потом 100 тыс. Отдали под расписку. Финансирование гос-ом не было. В июне 2009 г. продавцы попросили ешё 150 тыс. Мы все собрали, заключили соглашение о задатке на 250 тыс.руб.Срок ПД истек 31.08.09 г. (ни мы, не они не продляли потом ПД). Программа действует ещё год, но денег нам не выделят точно. Собрать остаток 700 тыс. мы не можем (я в декрете). Возвращать задаток продавцы не торопятся, говорят нет денег, квартиру продавать не хотят.
Вопрос: 1) Имеют ли они право оставить задаток у себя? Почему?
2) Можно ли взыскать с них задаток по ст. 1102 ГК РФ с процентами?
3) На чьей стороне в таких ситуациях суд?
Заранее спасибо за ответы.

Здравствуйте Наталья !
1. В случае, если до истечения срока ПД не одна из сторон не отправит письменное предложение о заключении основного договора, обязательства, предусмотренные ПД прекращаются. Я так поняла, письменного предложения о заключении основного договора от продавцов вы не получали? Если да, то обязательства, предусмотренные ПД считаются прекращенными, а значит и сумма задатка подлежит возврату. Обязательства, так же прекращаются невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (отсутствие федерального финансирования).
2. Проценты возможно взыскать с момента прекращения обязательств по ПД, а именно с 31.08.09.
3. К сожалению, учитывая, что в ПД вы не указали зависимость заключения основного договора от получения соответствующего финансирования, то суд может прийти к выводу, что сделка была не заключена по вашей вине, так как вы не располагали необходимыми денежными средствами для заключения основного договора и соответственно, Продавец вправе отставить задаток у себя. Предполагаю, что в идеале, ссылаться на основание указанное в первой части п.1 настоящего ответа. Не зная всех нюансов вашего дела, не видя документов, сделать прогноз о ходе дела не возможно. Вы можете подойти к нам в офис с документами для более подробной консультации. Наш телефон: 20-93-93.
С уважением Наталья.

Олег Владимирович 12.12.2011
Здравствуйте, Наталья. Я заключил договор участия в долевом строительстве с ЗАО "Стройтранс" объекта, находящегося на пересечении улиц Зверева и Депутатской. Срок ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2011 года. Застройщик выполнил монолит двух первых этажей и прекратил работы. ЗАО"Стройтранс" моти-вирует отсутствием денег, хочет провести процедуру банкротства. Основная часть дольщиков, деньги по своим договорам, оплатили полностью.Я оплачивал по графику и оплатил только треть. После того, как прекратилась стройка, я заключил с застройщиком дополнительное соглашение о переносе выплаты оставшейся суммы на конец 2012 года. Теперь мои вопросы:
1. Мой договор участия в долевом строительстве тоже является предварительным?
2. Мне нужна эта квартира и я хочу ни возврата выплаченных денег, а получения жилого помещения по договору. Как мне быть, к кому обратиться?
3. Есть мнение, что данный объект, после признания ЗАО "Стройтранс" банкротом, передадут другому застройщику. Это действительно возможно? Но тогда будет ли действителен мой договор участия в долевом строительстве? Кому мы нужны со своими долгами?
С уважением Олег Владимирович.

Уважаемый, Олег Владимирович!

1.Договор долевого участия в строительстве не является предварительным договором, так как предусматривает существующую в настоящем обязанность Застройщика построить дом, и вашу обязанность оплатить данное строительство.

К сожалению, если Застройщик фактически прекратил свою деятельность по строительству, квартиры вы можете не дождаться, и если не принять соответствующих мер, потерять вложенные денежные средства.

Передача объекта другому застройщику возможна, если найдется строительная компания готовая вложиться в завершение строительства.

4. Рекомендую вам обратиться за юридической помощью с целью принятия срочных мер по возврату денежных средств с Застройщика. Можете обратиться в нашу компанию,запись по тел. 20-93-93.

С уважением Наталья.

Анна 09.12.2011
Здравствуйте, Наталья. Я хочу узнать, можно ли чем ни будь заменить ПД. Например, распиской?

Добрый день.
Если суть договоренности между сторонами состоит в заключении договора купли-продажи в будущем, то единственно правильным документом для подтверждения существования таких договоренностей будет являться ПД. Расписка может быть дополнительным документом, доказывающим передачу денежных средств в счет оплаты задатка или аванса по ПД.

Андрей 07.12.2011
Насколько юридически защищен и действителен ли, ПД не зарегистрированный в Управлении Федеральной службы регистрации кадастра и картографии, возможно он не имеет юридической силы и ПД подписанный сторонами в Агентстве, в случае спорной ситуации Судом принят во внимание не будет???

Добрый день, Андрей.
Вполне защищен. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, в противном случае он ничтожен. Для договора купли-продажи установлена письменная форма. Государственная регистрация договора не является элементом формы договора. В соответствии с этим соблюдение письменной формы достаточно для того, чтобы договор был юридически защищен и действителен. ПД предусматривает обязательства сторон о заключении сделки купли-продажи в будущем и не содержит обязательства относительно недвижимого имущества, а значит, не является сделкой с недвижимостью, следовательно, положения об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью на него не распространяются. В случае спорной ситуации он однозначно будет принят судом во внимание.
С уважением Наталья Александровна

Татьяна 06.12.2011
Какие "подводные камни" у договора об уступке права собственности.
Мы покупатели, а у продавцов договор долевого участия.

Добрый день Татьяна.
Главные «подводные камни» связанны с основным договором долевого участия в строительстве, по которому вы, в соответствии с соглашением об уступке, приобретаете права и обязанности дольщика. Именно поэтому внимательно ознакомьтесь с содержанием основного договора долевого участия, что бы в дальнейшем для вас не стало сюрпризом, например, доплата по данному договору в связи с увеличением площади квартиры. Так же обязательно удостоверитесь в том, что прежний дольщик с застройщиком рассчитался полностью. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, так же как и соглашение об уступе прав и обязанностей дольщика по данному договору.
С уважением Наталья Александровна.

Оксана 06.12.2011
Здравствуйте, Наталья Александровна.
У меня такая ситуация: агентство недвижимости, в которое я обратилась, настаивает на подписании предварительного договора купли-продажи, однако, я не хочу подписывать никаких дополнительных бумаг, у меня для этого есть свои причнины. Так ли необходимо заключение предварительного договора купли продажи, и можно ли обойтись без него? Заранее спасибо.

Здравствуйте Оксана.
Учитывая, что подготовка к сделке купли-продажи недвижимости часто требует основательной подготовки (сбор документов, решение организационных вопросов и т.п.), траты финансовых средств и времени (между фактическим принятием решения и самой подачей документов в регистрационную службу), желательно закрепить намерение сторон в предварительном договоре купли-продажи. И время, и деньги, и усилия вы можете потратить напрасно, если вторая сторона (продавец или покупатель) вдруг передумают. Без предварительного договора вы не сможете ни возместить причиненные таким отказом убытки, ни принудить сторону к сделке. Однако, если документы собраны и стороны готовы пойти на сделку «хоть завтра», и вы при этом ни чем не рискуете либо считаете свой риск незначительным, то возможно обойтись и без данного договора. В любом случае — принимать решение должны вы и никто не вправе вас принуждать.
С уважением Наталья Александровна.

Ольга 05.12.2011
Здравствуйте, Наталья Александровна!
Если в Предварительном договоре не указан срок заключения основного договора, будет ли такой договор считаться заключенным, если да, то на какой срок?

Если в предварительном договоре срок заключения основного договора не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
С уважением Наталья Александровна.

Дормидонт Евсеевич 01.12.2011
Добрый день подскажите пожалуйста , если в ПД оговорено что некая сумма передана задатком продавцу, а продавец не выполнил свои условия в течении указанного срока, каким образом можно (и можно ли) с него получить задаток в двойном размере ? Спасибо.

Здравствуйте Дормидонт Евсеевич.
Да, можно. Для начала не забудьте отправить в письменном виде предложение о заключении основного договора до окончания срока, указанного в ПД, в течение которого стороны обязаны были заключить основной договор. В противном случае, если данное письменное предложение не будет направленно ни одной из сторон договора, обязательства, предусмотренные ПД, прекращаются в соответствии с законом.
В дальнейшем, если сторона уклоняется от заключения основного договора, в назначенный срок не явилась, и срок для заключения основного договора истек, смело пишите претензию в адрес продавца, не исполнявшего свои обязательства. Причем в соответствии с действующим законодательством помимо задатка в двойном размере вы вправе потребовать возмещения убытков, причиненных покупателю необоснованным уклонением продавца от заключения основного договора. Если продавец добровольно не выполнит обязательство по возврату задатка в двойном размере, вы вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями. Как показывает местная судебная практика, требования о возмещения задатка в двойном размере удовлетворяются.

ЯНА 30.11.2011
Здравствуйте, Наталья Александровна!
Заключая предварительный договор на что прежде всего необходимо обратить внимание, какие обязательные пункты должны быть прописаны в договоре.Данный договор заключается только между продавцом и покупателем, или же возможен договор с участием третьей стороны (агентства), где прописывают права и обязанности всех сторон?
Спасибо.

Здравстуйте, ЯНА.
Речь идет о предварительном договоре купли-продажи недвижимости (далее по
тексту ПД), в соответствии с которым стороны (то есть продавец и покупатель)
обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого
имущества. Из самого смысла данного договора и для лучшей его юридической
идентификации не стоить включать туда агентство. Права и обязанности
агентства и клиента лучше всего прописать в отдельном договоре, например,
оказания услуг.

ПД должен содержать условия, определяющие предмет основного договора. В нем
должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче покупателю по основному договору (то есть
наименование объекта недвижимости, кадастровый номер, площадь, адрес,
назначение и разрешенное использование (для земельных участков)), в том
числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке (касается купли-продажи жилых домов, зданий, сооружений)
либо в составе другого недвижимого имущества (касается нежилых и жилых
помещений). Нужно помнить, что по договору продажи здания, сооружения или
другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности
на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой
недвижимостью и необходимый для ее использования. ПД должен предусматривать
цену продаваемого имущества. Существенным условием договора продажи жилого
дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица,
сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением
после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием
их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

При отсутствии соглашения о вышеперечисленных существенных условиях
основного договора, ПД не считается заключенным.

В предварительном договоре нужно указывать срок, в который стороны обязуются
заключить основной договор.

В ПД в качестве обеспечения исполнения обязательств сторон часто включается
соглашение о задатке. Соглашение о задатке в ПД должно быть тщательно
прописано, с указанием, что сумма, вздымаемая по данному соглашению, является
задатком. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная
в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма
будет считаться уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

С уважением Наталья Александровна.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.