Ипотека до востребования

3 октября 2009 года

По официальным данным, в регионах Сибири наблюдается шестикратное сокращение объемов жилищного кредитования. Прогнозы аналитиков на этом фоне выглядят еще более неутешительно: рынок, считают они, продолжит падение из-за высоких рисков вложений в недвижимость, отсутствия платежеспособного спроса и доступных финансовых механизмов. Представители банковского сектора между тем уверены, что говорить о перспективах ипотечного кредитования в текущих условиях все равно стоит, в первую очередь потому, что средства банков являются сегодня основным и, по сути, единственным источником финансирования, способным реанимировать строительную отрасль.

Кредитный поворот

По данным управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Иркутской области, по итогам первого полугодия в регионе зафиксировано сокращение объемов регистрации сделок по приобретению жилых объектов недвижимости с помощью ипотеки на 45%. В сопоставимых объемах уменьшилось количество сделок с ипотекой и в соседних с Иркутской областью регионах — Красноярском крае и Республике Бурятии. Эксперты считают, что такая ситуация на рынке ипотеки характерна сегодня для большинства регионов страны. «Данная ситуация никак не связана с социально-экономическим положением внутри регионов, а обусловлена исключительно политикой банков, решивших отказаться от рискованного вида кредитных продуктов в условиях кризиса», — объясняет причины равномерного падения аналитик инвестиционной компании «Финам» Максим Клягин.

Впрочем, в министерстве строительства и дорожного хозяйства Иркутской области считают, что статистика регионального управления ФРС не до конца отражает объективную ситуацию в сфере ипотечного кредитования. По словам министра строительства региона Руслана Болотова, сегодня можно говорить о более масштабном сокращении объемов жилищного кредитования. Так, по данным министерства, в прошлом году в регионе было выдано жилищных кредитов на общую сумму около 12 млрд рублей. По итогам первого полугодия 2009 года совокупный объем ипотечного кредитования в регионе составляет всего 2 млрд рублей. Таким образом, в Иркутской области наблюдается как минимум трехкратное падение объемов выдачи жилищных кредитов, считает господин Болотов. Что касается СФО в целом, то, по мнению Максима Клягина, здесь можно говорить о шестикратном сокращении объемов ипотечного кредитования.

Говоря о причинах этого падения, опрошенные «Восточная Сибирь» эксперты сходятся во мнении, что проблема в общем изменении положения в финансовом секторе. Так, к примеру, в Иркутской области, по данным регионального правительства, только один банк продолжает выдавать займы на приобретение квартир в строящихся объектах, тогда как в середине 2008 года насчитывалось около двух десятков кредитных организаций, осуществлявших выдачу жилищных кредитов. Кроме того, предоставлением займов на приобретение жилья занимается в области региональный оператор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. При этом в самом агентстве считают, что в последние месяцы ситуация на рынке ипотечного кредитования Иркутской области начала меняться. По словам заместителя генерального директора Иркутского ипотечного агентства Ирины Кравец, сейчас в регионе семь банков выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках. «Другой вопрос, насколько доступен населению данный кредитный продукт. К примеру, в одном из банков процентная ставка по ипотеке составляет около 40%, что делает получение такого кредита практически нереальным для заемщика», — объясняет госпожа Кравец.

Аналогичная ситуация наблюдается и в соседних регионах. Подавляющее большинство банков еще прошлой осенью начали сворачивать программы ипотечного кредитования на первичном рынке, переориентировав свои средства на выдачу займов на покупку вторичного жилья. Существенно изменились и условия кредитования: произошел не только рост процентных ставок, уровень которых сегодня составляет не ниже 19% годовых, но и ужесточение требований к заемщикам, в том числе по обеспечению займов. В частности, сегодня общим требованием является наличие не менее 30% собственных средств от стоимости квартиры, а также обязательное поручительство и залог недвижимости.

Все это, по мнению господина Клягина, говорит о нежелании банков брать на себя возросшие риски по жилищным кредитам. «Банки действительно не готовы кредитовать данную сферу в текущих экономических условиях. И средняя ставка на уровне 19% годовых говорит как раз о том, что банки по-прежнему считают ипотечное кредитование достаточно рискованным видом вложения средств», — отмечает господин Клягин.

Удар ниже рынка

Отраслевые эксперты считают, что снижение объемов ипотеки связано не только с политикой банков, но и общим снижением спроса на данный продукт на рынке. В подтверждение этого мнения заместитель председателя правления Городского ипотечного банка (Санкт-Петербург) Игорь Жигунов приводит статистику по снижению количества заявок от населения на выдачу жилищных кредитов. «По итогам первого квартала этого года мы зафиксировали десятикратное сокращение числа заявок от населения на получение ипотеки. Во втором полугодии данная тенденция сохранялась. Впрочем, банки такое положение дел на рынке вполне устраивает, потому что в текущем году их основной приоритет не наращивание кредитного портфеля, а поддержание должного качества уже выданных активов», — объясняет он.

Таким образом, по мнению аналитиков, в течение этого года ожидать значительного увеличения объема ипотечного кредитования не стоит. В первую очередь потому, что сегодня этому не способствует как высокие кредитные риски, снижение доходов населения, жесткие требования к заемщику, так и общая неопределенность, сохраняющаяся на рынке недвижимости. «С другой стороны, — рассуждает Игорь Жигунов, — сегодня мы наблюдаем некоторую стабилизацию на финансовых рынках и в отдельных сферах экономики. Эксперты по недвижимости констатируют небольшое оживление и на рынке жилья. Поэтому при продолжении положительного тренда и начала роста цен на недвижимость можно ожидать некоторого увеличения ипотечных сделок к концу года, тем более что объем накопленного спроса уже очень велик».

Впрочем, пока позитивные прогнозы аналитиков не находят широкого подтверждения. Так, по данным Байкальского банка Сбербанка РФ, за девять месяцев этого года на территории области было выдано 389 ипотечных кредитов на сумму более 269 млн рублей. В Республике Бурятия показатели рынка за аналогичный период еще скромнее: там было выдано 259 кредитов на 204 млн рублей. Примечательно, что наиболее болезненно сокращение объемов ипотечного кредитования отразилось на участниках рынка жилищного строительства, лишившихся в связи с этим значимой части платежеспособных клиентов.

Местные власти, обеспокоенные ситуацией в строительной отрасли, также склонны связывать объемы выдачи ипотечных кредитов с ситуацией на жилищном рынке. «Ипотека сегодня — это принципиально единственный механизм, который позволяет стимулировать продажи и, следовательно, раскачивает отрасль в целом», — считает Руслан Болотов. Аналогичного мнения придерживается и первый заместитель губернатора Иркутской области Александр Битаров, обратившийся недавно к представителям банков с предложением активизировать сферу жилищного кредитования. «Я придаю тематике ипотечного кредитования очень большой вес. Все мы знаем, что строительный рынок почти замер, можно сказать, что практически половина компаний сегодня стоит. Иного серьезного способа оживления данного рынка я не вижу», — объяснил свою позицию господин Битаров.

В связи с этим сегодня местные власти рассматривают возможные варианты выхода из сложившейся ситуации. В частности, речь идет о возможности субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, которая бы позволила активизировать работу банков в этом направлении и увеличить объем выдаваемых займам. Однако, как заявил Александр Битаров, «пока это только планы». Подобную меру рассматривают и власти Красноярского края, уже заложившие в бюджет 150 млн рублей на субсидирование процентной ставки по ипотеке.

Максим Клягин считает, что выдача кредитов под госгарантии отчасти делает более реальными перспективы развития ипотеки. «Однако это все равно, даже через те госбанки, которые готовы работать по таким схемам, не сможет удовлетворить тот отложенный спрос на ипотеку, который существует на рынке», — считает он. Более положительно оценивает предложение властей генеральный директор Восточно-Сибирского завода ЖБК Сергей Штырев: «Это рациональное решение. Тем более что сегодня любые деньги в строительной отрасли — это уже здорово». Впрочем, господин Штырев все-таки сомневается, что это в итоге данная инициатива властей будет иметь существенное влияние на ситуацию на жилищном рынке. «Если судить по нашей компании, то до сих пор доля квартир, приобретаемых с помощью ипотечных кредитов, была невелика», — говорит господин Штырев.

Того же мнения придерживается и Игорь Жигунов: «Ипотечные сделки и в «хорошие» времена составляли не более 10-15%, а в отдельных регионах страны до 20-25% от всех операций с недвижимостью». Сегодня, по его словам, в условиях значительного сокращения кредитных программ влияние ипотечных сделок на динамику рынка практически нулевое.

Неотложенный спрос

Несмотря на общие негативные перспективы по рынку, представители банковского сектора отмечают сейчас некоторое «сезонное» оживление в сфере ипотечного кредитования и повышение интереса к данной группе займов со стороны населения. Эксперты считают, что это связано с прогнозируемым увеличением цен на недвижимость. «Все, кто имеют возможность получить заемные средства, сейчас стараются решить жилищный вопрос. Связано это с тем, что сегодняшний момент на рынке можно оценить, как «время покупать по самым приемлемым ценам», — говорит представитель Байкальского банка.

Участники строительной отрасли также считают, что текущие условия рынка первичной жилой недвижимости, на котором наблюдается почти полное отсутствие новых реализуемых проектов, позволяют сделать вывод о том, что стоимость жилья уже не будет снижаться дальше. «Более того, с учетом того, что спрос на кредиты растет, а их условия постоянно изменяются, стоимость жилья в будущем году может также увеличиваться. Некоторые застройщики уже сегодня готовы придержать строящиеся жилые объекты с целью их реализации в будущем по более высоким ценам», — заявляет представитель Байкальского банка.

Между тем отраслевые эксперты уверены, что без увеличения доли сделок на рынке недвижимости с участием заемных средств банков невозможно поступательное развитие всего рынка жилой недвижимости региона. «Одним словом, без усилий со стороны всех участников организованного рынка, направленных на увеличение доступности заемных средств, стабилизация положения в сфере жилищного кредитования сегодня невозможна. Необходимо взаимодействие всех структур — органов власти, застройщиков, кредитных организаций», — считают в министерстве строительства Иркутской области.

автор Яна Васильева

Источник тематическое приложение газеты "Коммерсант" №181 "Восточная Сибирь" от 30 сентября 2009 года

Просмотров новости - 2560